Новостройки в рассрочку — выгоды и риски для покупателя

На рынке новостроек заметно возросла доля сделок с рассрочкой, ранее я приводил данные по Москве. Для массового покупателя этот инструмент не так знаком, как ипотека, поэтому важно разбираться в деталях.

Условно сделки с рассрочками можно разделить на две категории: платную и бесплатную. В первом случае стоимость жилья либо повышается относительно базовой цены, либо разница компенсируется постепенными выплатами в течение срока рассрочки. Обычно такая плата составляет 12-15% от стоимости квартиры, что значительно выгоднее, чем рыночные ипотечные кредиты, которые сейчас выдаются под 30 и более процентов. Во втором случае покупатель приобретает жилье в рассрочку по цене, указанной в рекламных материалах, а «компенсация» стоимости денег застройщика заложена в условиях самой рассрочки. Однако при внесении 100-процентного первоначального взноса или в случае с ипотекой, покупатель может рассчитывать на скидку.

Важно понимать, что все застройщики стремятся пополнить счета эскроу для обеспечения более доступного проектного финансирования. Это означает, что им выгоднее получить определенный объем средств здесь и сейчас, чем больше, но потом. Так или иначе покупателям следует тщательно анализировать предлагаемые варианты и выбирать наиболее подходящий.

На сегодняшний день стандартный размер первого взноса варьируется от 20% до 30%, однако встречаются предложения со взносом всего в 5-10%. Остальная сумма распределяется на равные промежуточные платежи (ежемесячные или ежеквартальные) и финальный платеж в конце.  Есть вариант без промежуточных платежей — с внесением какого-то более-менее существенного первоначального взноса и выплатой оставшейся суммы после сдачи дома. Однако стоит учесть, что подобная схема несет определенные риски как для застройщика, так и для покупателя, который может переоценить свои финансовые возможности и оказаться неспособным внести окончательный платеж, то есть риск дефолта в этом случае выше. Более безопасной считается схема с регулярными выплатами, позволяющими постепенно уменьшить сумму основного долга. Поэтому большинство девелоперов используют ее и обычно стараются сделать так, чтобы остаток долга на момент финальной выплаты не превышал 50%.

Срок рассрочки, как правило, не превышает продолжительность строительства объекта. Чаще всего речь идет о периоде в один-два года, максимум три. Для уже завершенных проектов условия аналогичны, стандартная практика подразумевает тот же период в один-два года.