Изменения в программе семейной ипотеки вернут рынок в 2025 год

Ипотека

В ближайшие месяцы 2026 года, если не появится новых вводных, объем продаж скорее будет соответствовать темпам первой половины 2025 г. В тот период в среднем девелоперы реализовывали в Петербурге порядка 100 тыс. кв. метров в месяц (что соответствует цифрам порядка 2,5 — 2,7 тыс. сделок). Для сравнения, во втором полугодии 2025 г. в городской черте ежемесячно реализовывали около 150 000 кв. метров. Пик продаж традиционно пришелся на декабрь: объем продаж в этом месяце составил порядка 200 тыс. кв. метров.

Пока мы ориентируемся на существенное ужесточение правил семейной ипотеки, с одной стороны, и на медленное постепенное снижение ключевой ставки, с другой. Но не исключаю, что реализуется и некий более благоприятный сценарий.

Ставки

Последние месяцы доля ипотеки в структуре сделок с первичным жильем превышала 60%, тогда как в 1 квартале 2025 г., например, этот показатель был равен 39%. Тренд на увеличение доли ипотечных сделок рос по мере снижения ключевой ставки, которое началось в июле 2025 года. Динамика ключевой ставки — это фактор, который потенциально может стать благоприятным фоном для рынка и в первой половине 2026 года. Даже незначительное снижение на 0.5-1.0 п.п. служит успокаивающим, позитивным сигналом для покупателей недвижимости и рынка в целом.

Тем не менее, реальное влияние на доступность рыночной ипотеки и восстановление спроса может оказать только снижении ключевой ставки до 10-12%. При таких условиях размер ежемесячного платежа и итоговой переплаты по кредиту становится относительно комфортным для клиентов. Однако, это вряд ли произойдет в первой половине 2026 года. Следующее заседание ЦБ по ключевой ставке состоится 13 февраля.

Рассрочки

В последние полгода доля рассрочек на рынке снижалась. Этот тренд отразился и в структуре продаж RBI. Если в мае и июле 2025 года доля рассрочек могла достигать 50-60%, то в ноябре-декабре 2025 г. она составляла уже не более 20%, так как в проектах комфорт-класса доля ипотеки выросла до 65-67%. В то же время в сегментах «бизнес» и «элит» большинство сделок и сегодня продолжает заключаться с оплатой в рассрочку, тогда как на ипотеку приходится лишь 20-25% сделок.

После изменений льготной семейной ипотеки не исключен кратковременный всплеск спроса на рассрочки от девелоперов. Увеличение доли рассрочек иногда связывают с рисками расторжений. Но, во-первых, в RBI всегда готовы составить индивидуальный график оплаты под каждого клиента. И главное, если девелопер предлагает действительно качественный продукт, который за время строительства ощутимо растет в цене, то клиенту, если он не может внести платеж по рассрочке в срок, проще и логичнее продать квартиру по переуступке и тем самым еще и заработать на росте цены продукта.