Когда вернутся низкие ставки по ипотеке

Что происходит с ипотекой сейчас и как это влияет на рынок жилья? И главное — когда можно снова рассчитывать на доступные ипотечные программы и купить квартиру?

Ипотека сегодня: рекордные ставки и стагнация спроса

В 2024 году ключевая ставка достигла 21%, что мгновенно отразилось на стоимости ипотеки. Банки подняли ставки по жилищным кредитам до заградительных 25%-28% годовых по рыночным программам. 

По итогам первого квартала 2025 года выдача ипотечных кредитов рухнула почти на 44% по сравнению с предыдущим годом. Тысячи семей отложили планы на новую квартиру — ежемесячные платежи при таких процентах оказались неподъемными. 

Экономисты подсчитали, что при ставке 15% за 25 лет заемщик выплатит банку сумму, почти в 4 раза превышающую стоимость квартиры, а при ставке 20% — более чем в 5 раз. 

Чтобы взять в ипотеку типовую двушку в мегаполисе на нынешних условиях, покупателю нужно зарабатывать от 170 тыс. до 528 тыс. ₽ в месяц. 

Когда ставки начнут снижаться

Главный вопрос, который волнует и заемщиков: когда вернутся низкие ставки по ипотеке? К ноябрю 2025 года ключевая ставка снизилась уже до 16,5% годовых, и это стало первым этом смягчения политики регулятора. 

Согласно официальному прогнозу, в 2026 году инфляция вернется к целевым 4%. 

Стандартный сценарий ЦБ РФ на 2026 год предусматривает ключевую ставку на уровне 12%–13%. Это значит, что ипотека должна подешеветь примерно до 15% годовых или даже ниже. 

Именно отметку 15% аналитики называют порогом, после которого ситуация на рынке недвижимости начнет заметно оживать. Снижение ставок до 14%–15% вернет значительную часть покупателей, а до 10% или ниже — может спровоцировать настоящий ажиотаж. 

Пока что о таких цифрах рассуждать рано. Даже в оптимистичном прогнозе ЦБ РФ ипотечные ставки на уровне 10% не предполагаются раньше 2027 года. Реалистичный сценарий выглядит так: во второй половине 2026 года средние ставки по ипотеке опустятся до упомянутых 15%, и рынок постепенно придет в норму. 

Что это означает для покупателей 

Перспектива появления доступной ипотеки намечается, но придется запастись терпением. Как минимум до весны 2026 года ставки все еще будут высокими. 

Вторая половина 2026-го может стать переломной: если экономическая ситуация стабилизируется, проценты по ипотеке снизятся до уровня, при котором ежемесячный платеж уже не кажется непосильным. 

Тем, кто планирует покупку квартиры, эксперты советуют трезво оценивать свои возможности.

Поэтому многие семьи выбирают стратегию «копить и ждать», рассчитывая решить жилищный вопрос тогда, когда ипотечная ставка опустится хотя бы до 15% годовых.

По текущим прогнозам, первые ощутимые послабления наступят полгода-год, а действительно доступная ипотека (в понимании последних лет) возможна ближе к середине 2027 года.