Влияние ключевой ставки на рынок недвижимости и ипотеку в 2025 году

В непростой ситуации находится российский рынок недвижимости сейчас. А именно — наблюдается снижение объемов продаж и сдержанный рост цен на жилье, сопоставимый с уровнем инфляции — около 6-8% в годовом исчислении. 

Решение по ключевой ставке Центрального банка России стало судьбоносным для всей сферы недвижимости. Сохранение ставки на уровне 21% годовых, как было озвучено на заседании совета директоров ЦБ, не может не сказаться на доступности ипотеки для россиян. Пока что при нынешних условиях для большинства она недоступна. 

ЦБ отмечает, что для достижения целевого уровня инфляции в 4% к 2026 году такие меры по ставке просто необходимы. Эксперты отмечают, что на рынке недвижимости в этом году будет наблюдаться снижение интереса со стороны покупателей, а большая часть сделок будет проводиться либо с использованием льготных программ (семейной или IT-ипотеки), либо за наличные средства. 

Решение Центробанка: анализ и комментарии

В январе-феврале текущий рост цен с поправкой на сезонность составил в среднем 9,1% в пересчете на год, что ниже показателя IV квартала 2024 года (12,0%).

Эксперты финансового рынка отмечают, что решение ЦБ сохранить ключевую ставку на столь высоком уровне было ожидаемым. Текущая инфляция снижается, однако требуется время, чтобы убедиться в устойчивости этого процесса.

По прогнозам аналитиков, годовая инфляция достигнет пика в апреле нынешнего  года и будет на уровне 10,5%, после чего начнется спад и к концу года достигнет около 5,8%. 

Кстати, решение ЦБ уже отразилось в сохранении высоких процентных ставок по депозитам и доходностям облигаций. Ожидается, что не ранее лета ставки будут снижаться на 100-200 базисных пунктов, а к концу года ключевая ставка может упасть до 14%. Поживем — увидим. 

Влияние на рынок недвижимости в 2025 году

Итак, становится понятно, что ключевая ставка в 21% будет существенно сдерживать рынок недвижимости в течение всего этого года. Мы увидим умеренный рост цен на жилье в пределах инфляционных показателей — около 6-8% в годовом исчислении. Однако в некоторых сегментах вполне возможно и снижение стоимости.

Изменение спроса и предложения на первичном и вторичном рынках

На первичном рынке уже видим сокращение спроса на фоне снижения доступности ипотеки для многих граждан. Средние ставки по рыночной ипотеке сейчас — около 27,93% для новостроек и 28,43% для вторичного жилья. 

На вторичном рынке ситуация такая: многие откладывают продажу или решили сдавать жилье в аренду. Так что предложений о продаже вторички стало заметно меньше. Застройщики стараются не терять покупателей, и потому активно предлагают скидки и рассрочки. 

Перспективы рынка загородной недвижимости и коттеджных поселков

Зато рынок загородной недвижимости демонстрирует завидную стабильность. Интерес к загородному жилью эксперты отмечают еще с 2020 года, и он только растет. Причем, чаще всего россияне покупают земельные участки в коттеджных поселках с готовой инфраструктурой и далее строят дома. 

В то же время покупать наши соотечественники стали чаще бюджетные варианты  — небольшие дома и участки без подряда. Девелоперы держатся на плаву за счет  гибких схем оплаты и уделяя больше внимания развитию инфраструктуры в поселках. 

Ипотечное кредитование в новых условиях

Анализ текущих ипотечных программ

Доля льготных программ увеличилась до 84%, что связано с отменой лимитов и повышением уровня возмещения. 

Коммерческие банки активно думают над тем, как не терять клиентов. Так, крупные игроки рынка запускают собственные субсидированные программы для определенных категорий заемщиков и в партнерстве с застройщиками. За счет этого покупатель может рассчитывать на ставку 15-17% годовых, что все равно существенно выше докризисных уровней, но делает покупку жилья в ипотеку более доступной.

Изменения в условиях получения ипотеки

Банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам. Во-первых, минимальный первоначальный взнос теперь в среднем — 20-30% от стоимости жилья. Во-вторых, банки более придирчиво оценивают платежеспособность клиентов.

В свою очередь, около 90% застройщиков предлагают рассрочку при покупке недвижимости чаще всего на срок от полугода до года, но иногда и на 2-3 года.

Рекомендации по выбору оптимального времени для оформления ипотечного кредита

По прогнозам аналитиков, лучшие условия для взятия ипотеки если и будут, то не ранее второй половины этого года.

Потенциальным заемщикам мы советуем:

1. Присмотреться к программам субсидирования ипотеки. Например, если вы работает в IT-компании или у вас есть дети. 
2. Внимательно изучить условия совместных программ банков и застройщиков, предлагающие сниженные ставки на ограниченное время.
3. Есть также варианты с приобретением жилья по схеме трейд-ин или через рассрочку от застройщика с последующим рефинансированием, когда ставки снизятся.
4. Всерьез озадачиться сбором средств на первоначальный взнос, так как его наличие в размере от 30% и выше может существенно улучшить условия по кредиту.

Экономисты прогнозируют постепенное снижение ключевой ставки ЦБ к концу 2025 года, что должно привести к некоторому смягчению условий по ипотеке. Однако достижение докризисных уровней ставок в ближайшее время маловероятно, поэтому желающим приобрести жилье на заемные средства лучше не откладывать все в долгий ящик.

Семейная ипотека: изменения с 1 апреля 2025 года 

Самое главное — расширились возможности приобретения жилья на вторичном рынке. Теперь семьи с детьми могут получить ипотеку по ставке 6% годовых не только на первичку, но и на вторичку. Но касается это условие только некоторых населенных пунктов. Это города, где ведется строительство не более двух многоквартирных домов. Но если вы из Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей нововведения по части жилья на вторичном рынке вас не касаются.  

Кто может воспользоваться льготными условиями

• Семьи, в которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет включительно;
• Семьи с двумя и более детьми, не достигшими 18 лет;
• Семьи с ребенком-инвалидом до 18 лет.

Еще одно нововведение — можно брать лишь один жилищный кредит. Если у вас уже были займы по льготным программам ипотеки, то вы не проходите второй раз.  

Процедура оформления и необходимые документы

Для оформления семейной ипотеки необходимо собрать пакет документов, таких как паспорт заемщика, свидетельства о рождении всех детей, документы, подтверждающие платежеспособность (справка о доходах, выписка с банковского счета), документы на приобретаемое жилье (выписка из ЕГРН, технический паспорт, предварительный договор купли-продажи). После подачи заявки банк рассматривает документы, проверяет соответствие вас требованиям программы и проводит оценку приобретаемого жилья. 

Советы для покупателей недвижимости в 2025 году

Рынок недвижимости из-за высокой ключевой ставки Центробанка переживает не лучшие времена. Рыночная ипотека стала малодоступной, а значит, пора присмотреться к льготным программам и другим альтернативным вариантам. 

Отличным решением будет покупка недвижимости на ранних этапах строительства с последующей перепродажей по завершении. Это позволяет увеличить доходность не только за счет общей инфляции, но и за счет роста капитализации объекта.

Альтернативные возможности приобретения недвижимости

В условиях высоких ставок по ипотеке застройщики активно предлагают гибкие схемы рассрочки.

Другой перспективный вариант — совместная покупка недвижимости с родственниками или партнерами. Так вы сможете разделить финансовую нагрузку и позволить себе жилье более высокого класса. Также стоит рассмотреть возможность покупки жилья с последующей сдачей части помещений в аренду для компенсации платежей по кредиту.

Почему стоит рассмотреть покупку загородную недвижимость

Загородная недвижимость в 2025 году становится привлекательным объектом  для покупки. Во-первых, здесь более низкая стоимость квадратного метра по сравнению с городскими квартирами и потенциально высокий рост стоимости в долгосрочной перспективе, особенно для объектов в развивающихся коттеджных поселках с развитой инфраструктурой.

Эксперты рынка недвижимости отмечают высокий спрос на загородные дома, что связано с развитием удаленной работы и стремлением к более комфортной жизни вдали от городской суеты. 

Заключение

Рынок недвижимости в 2025 году переживает непростые времена. Льготные ипотечные программы теперь стали драйверами продаж, а классическая ипотека с рыночными ставками 27-28% привлекает все меньше людей.

Также настоящим спасением в этой ситуации стали рассрочки и субсидированные программы от застройщиков. По мере снижения инфляционного давления и возможного смягчения мер во второй половине 2025 года, можно ожидать некоторого оживления на рынке недвижимости и улучшения условий кредитования. Однако возвращение к докризисным уровням ставок в ближайшее время маловероятно.