Можно ли купить квартиру с обременением, но без риска

Сложность покупки жилья с обременением в том, что нежелательную нагрузку не всегда удается обнаружить в пакете документов, подготовленных к сделке. Между тем, получив неожиданное «приложение» к приобретенной недвижимости, покупатель рискует ограничить свои права на ее использование. Чтобы избежать этого, нужно или отказаться от идеи купить обремененный объект, или действовать юридически грамотно. Рассмотрим ситуацию подробнее.

Виды обременения жилой недвижимости

Каждый из них связан с разной степенью риска при покупке жилья. Но как появляется обременение и почему оно нежелательно для покупателя квартиры или индивидуального дома? 

Обременение — это юридический термин, он обозначает один или несколько законных факторов, которые препятствуют собственнику свободно распоряжаться жилплощадью без согласия государства, финансовой организации или заинтересованного физического лица. Такими ограничительными факторами могут быть:

• ипотека;
• аренда;
• рента;
• безвозмездное использование;
• право жить в квартире (доме), полученное по завещанию;
• арест;
• приобретение за счет материнского капитала.

Ипотека

Этот вид обременения считается наименее рискованным. Если квартира или другое жилье куплены в ипотеку, банк-кредитор не позволит его ни продать, ни подарить, ни официально сдать в аренду. Однако проблему можно решить.

Снятие обременения

Есть два способа приобрести такой объект. Первый: в договоре купли-продажи нужно указать, что средства, вырученные от сделки, пойдут на оплату ипотечного долга. Второй вариант предусматривает переоформление ипотеки на покупателя недвижимости. Для этого нужно представить тот же набор документов, который требовался для получения ипотеки, плюс экспертное заключение об оценке жилья. В итоге погашение кредита ложится на плечи нового собственника квартиры или дома.

Аренда

Уже после покупки квартиры (дома) может выясниться, что она сдана в аренду и в ней живут посторонние люди. Претендовать на права собственности они не смогут, однако и выселить их не получится до тех пор, пока действует договор аренды. 

Скрыть факт такого договора недобросовестному продавцу удается при краткосрочной аренде, поскольку ее не требуется фиксировать в Росреестре. Однако продаваться может и жилье, сданное в долгосрочную аренду, которая зарегистрирована государством. Как поступают в этом случае?

Снятие обременения

Перед тем как заключить договор купли-продажи, собственник жилья должен досрочно расторгнуть соглашение с арендаторами. Есть и другой способ покупки квартиры или дома с таким обременением: арендодателем становится новый владелец жилища.

Рента

Договор ренты передает права собственности на недвижимость новому владельцу при условии, что тот будет пожизненно обеспечивать рентополучателя — физическое лицо. А главное, рентополучатель сохраняет право до самой смерти жить в квартире (доме), переданной в ренту.

Если до оформления сделки продавцу удается скрывать факт ренты, она становится для покупателя одним из самых проблематичных видов обременения. 

Чтобы исключить такую вероятность, необходимо потребовать у собственника адресную справку из паспортного стола, где должно быть указано, кто зарегистрирован в квартире. Для чистоты сделки важно, чтобы не было зарегистрировано никого.

Если же избежать обременения не удалось, юридически оформить куплю-продажу жилья, переданного в ренту, можно только одним способом — сменить рентодателя, которым теперь становится новый собственник. Причем рентополучатель должен дать на это свое официальное согласие.

Снятие обременения

Такое обременение снимается с недвижимости только со смертью получателя ренты.

Право пожизненного проживания и пользования квартирой

Еще один вид обременения с высоким риском. При безвозмездном пользовании физическое лицо, которое не имеет права собственности на квартиру (дом), тем не менее обладает правом в ней жить бессрочно и бесплатно. 

Обнаружить обременение можно после запроса адресной справки из паспортного стола о количестве граждан, зарегистрированных в квартире (индивидуальном доме). Заказывают справку на портале Госуслуг или в МФЦ.

Снятие обременения

Если недвижимость приобретена с обременением безвозмездного пользования, снять его по собственному желанию не получится. Посторонний человек будет иметь право находиться в чужой квартире (доме) до тех пор, пока сам не решит освободить ее, или пока не закончится его жизнь. 

Право проживать по завещанию

Столкнуться с таким обременением рискует покупатель жилья, полученного продавцом по завещанию. Дело в том, что завещатель мог разрешить проживать в квартире или доме кому-то еще, кроме собственника. Чтобы исключить такую возможность, нужно попросить у продавца копию завещания и проверить, не имеет ли объект обременения.

Снятие обременения

Если завещатель установил срок проживания в квартире или доме, то обременение снимается по истечении этого срока. В случае, когда срок не установлен, обременение будет снято только после смерти того, кого оно наделяет правом проживания, или после его добровольного переезда на другое место жительства.

Арест

Недвижимость может быть под арестом исключительно по решению суда. Причиной становятся разбирательства между родственниками о правах наследования жилья, долги собственника или процесс раздела имущества. Продавать подобную недвижимость незаконно.

Чтобы исключить покупку объекта под арестом, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Если обременение этого вида существует, оно обязательно будет отражено в выписке.

Снятие обременения

Снять арест с квартиры или дома можно по судебному решению. Правда, разбирательства по таким делам длятся очень долго. Если нет возможности ждать решения, например, по делу о долгах, покупателю недвижимости проще выплатить их из своего кармана. В этом случае обременение также будет снято.

Материнский капитал

Такое обременение тоже крайне рискованно. Если дом или квартира были куплены за средства маткапитала, несовершеннолетние имеют право собственности на ее доли. Чтобы реализовать подобную недвижимость, нужно всем детям предоставить альтернативные варианты жилья с теми же условиями и площадью, что и квартира, выставленная на продажу. 

Снятие обременения

Разрешить продажу такого жилья могут только органы опеки и попечительства. А они это сделают лишь в том случае, если все дети, обладающие правами на дом или квартиру, будут обеспечены жилплощадью, равноценной первоначальному варианту.

Полный комплекс документов и юридическое сопровождение сделки жилой недвижимости необходимы для совершения сделки, даже если объект и его владелец производят вполне безопасное впечатление. — Это убережет от неприятных неожиданностей после подписания договора купли-продажи.