Чем обусловлен рост активов в ЗПИФ

Рост активов в ЗПИФах сегодня обеспечивается двумя параллельными потоками — розничным и корпоративным капиталом, у каждого из которых свои драйверы.

Розничные инвесторы

Со стороны розницы ключевым фактором становится изменение процентной среды. По мере снижения ключевой ставки и доходности депозитов инвесторы начинают искать альтернативы с более понятной экономикой и прогнозируемым доходом.

В этом смысле фонды недвижимости оказываются для частного инвестора максимально понятным инструментом. Инвестор видит объект, в который вложены средства — складской комплекс, торговый центр, гостиницу или объект wellness-индустрии — и понимает, за счет чего формируется доход, прежде всего за счет арендного потока.

Важную роль играет развитие цифровых каналов дистрибуции. Покупка паев становится доступной «в один клик» — через банковские приложения, брокерские платформы и, в перспективе, через маркетплейсы. Это делает инвестиции в фонды сопоставимыми по удобству с привычными финансовыми продуктами.

По данным Банка России, число владельцев паев ПИФ в III квартале 2025 года выросло до 13,3 млн человек, что подтверждает устойчивый интерес розничных инвесторов к коллективным инструментам.

С учетом этих факторов мы прогнозируем чистый приток в закрытые паевые инвестиционные фонды с розничным инвестором по итогам 2026 года на уровне свыше 350 млрд рублей.

Корпоративные инвесторы и private capital

Со стороны корпоративного капитала, включая HNWI и family offices, спрос связан с потребностью в удобной упаковке активов и структурировании партнерств.

ЗПИФ используется как для упаковки уже существующих бизнесов, так и для совместных инвестиций в объекты недвижимости, когда инвестор не готов приобретать актив целиком. По нашей статистике, в сегменте подобных ЗПИФ среднее число пайщиков составляет до пяти инвесторов, что отражает распространение партнерских моделей владения.

Изменения регулирования, вступившие в силу с марта 2026 года, усиливают этот тренд. Введение различных классов паев позволяет разграничивать права инвесторов — по уровню участия, влиянию на инвестиционные решения, порядку получения дохода и условиям выхода из проекта. По сути, это перенос привычной для крупного капитала логики корпоративного права в оболочку ЗПИФ.

Переквалификация фондов

Дополнительным инструментом становится возможность переквалификации фондов, позволяющая менять профиль инвесторов на разных стадиях жизненного цикла проекта.

Например, стратегические инвесторы или девелоперы могут входить на ранних этапах — проектирования и строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию и стабилизации арендного потока выходить из проекта, передавая актив более широкому кругу инвесторов.

При этом, по нашим наблюдениям, не все управляющие компании будут делать ставку именно на переквалификацию — для многих приоритетом остается развитие моделей с различными классами паев как более гибкого инструмента настройки отношений между инвесторами.

Общий тренд

По данным Банка России, совокупная СЧА ПИФ по итогам III квартала 2025 года достигла 20,7 трлн рублей, при этом прирост стоимости чистых активов ЗПИФ в этом периоде составил около 450 млрд рублей. Это подтверждает, что ЗПИФ постепенно становится не только инвестиционным инструментом, но и рабочей формой коллективного владения активами, позволяющей гибко настраивать структуру участия для разных типов инвесторов.