Цены, спрос, рассрочка и риски: что ждет рынок недвижимости в 2026

В рамках церемонии награждения премии Frank Mortgage Award 2025, где компания Frank RG представила пятое ежегодное исследование рынка ипотеки, состоялась дискуссия с руководителями компаний-партнеров банков по ипотечному кредитованию: застройщиков и агентств недвижимости — А101, DOGMA, «Самолет» и «Этажи». Эксперты обсудили ключевые тренды на рынке недвижимости и представили прогнозы.

Портрет клиента и каналы привлечения

Директор департамента ипотечного кредитования и первичного рынка агентства недвижимости «Этажи» Мария Сорока выделила значительные изменения в портрете заемщиков: 

«Доля женщин среди клиентов выросла с 55% до почти 70%, причем именно они чаще принимают ключевые решения о покупке недвижимости. Основной возраст заемщиков — 35–45 лет. Также выросла доля молодежи 20–35 лет, чему способствовали программы IT-ипотеки».

По ее словам, если рынок новостроек находится «в руках» семей с детьми, то на вторичном рынке сформировались два типа заемщиков: одни берут небольшие кредиты на короткий срок, часто используя накопленные депозиты, а вторые изначально закладывают возможность рефинансирования, оформляя кредиты с первоначальным взносом от 30%.

Говоря об изменениях в методах привлечения клиентов, коммерческий директор строительной компании DOGMA Жанна Белянкина отметила ключевую роль партнерского канала.

«В Южном федеральном округе через партнеров проходит около 70% сделок, в Центральном федеральном округе доля агентского канала за два года выросла с 30% до 60%, — сказала она. — Также эффективно работают SEO-каналы и классифайды. Кроме того, мы тестируем новые инструменты, видим перспективы в работе с Wildberries и Яндексом».

О рынке рассрочки и рисках

В 2025 году трендом на рынке недвижимости стала продажа квартир в рассрочку. Как отметил Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов строительного холдинга А101, в его компании доля таких продаж достигала 20% в начале года, а сейчас снизилась до 10%.

«Некоторые застройщики демонстрировали до 90% продаж через рассрочку, что, безусловно, рискованно, — пояснил эксперт. — При формировании большого пула клиентов с рассрочкой значительная часть из них может не суметь оформить ипотеку к моменту окончания рассрочки».

Руководитель управления ипотечных и банковских продуктов группы «Самолет» Ольга Шихова сообщила, что доля рассрочки в компании составляет около 15%, при этом порядка 90% клиентов успешно переходят на ипотечное кредитование благодаря системе скоринга и превентивным мерам.

О росте цен на недвижимость

Мария Сорока считает, что активный спрос на рыночную ипотеку возобновится при достижении ключевой ставки уровня 9–10%, что соответствует ипотечным ставкам в диапазоне 12–13%. Именно тогда ипотечный рынок перейдет от текущей «оттепели» к полноценной «весне».

По словам Ольги Шиховой, рынок недвижимости ждет плавный рост цен, обусловленный естественным увеличением спроса на фоне улучшения условий по стандартной ипотеке. При этом значительного инвестиционного всплеска, подобного периоду 2021–2022 годов, она не ожидает.

«Вероятно, не весь накопленный капитал населения — 43 трлн рублей — пойдет в недвижимость. Большинство вкладов с крупными средствами принадлежат не тем людям, которые будут покупать квартиры. Это более крупные инвесторы. Основной спрос будут формировать клиенты, накопившие 1–3 млн рублей на первоначальный взнос, но их не так много», — считает спикер.

Жанна Белянкина отмечает, что сейчас на рынке сложилась уникальная ситуация: 

«Готовое или близкое к сдаче жилье может стоить дешевле новостроек на начальной стадии строительства. Это объясняется тем, что новые проекты обходятся застройщику дороже из-за возросших затрат на строительные материалы и рабочую силу».

По ее словам, оснований для снижения цен в 2026 году нет, а прогнозируемый рост цен, по предварительной оценке, находится на уровне 10%.

Рустам Азизов ожидает более значительный рост цен на недвижимость — в среднем на 20–30%. 

«Это связано с увеличением стоимости строительства, необходимостью перепроектирования объектов в соответствии с новыми градостроительными требованиями и общим изменением подхода к качеству новостроек», — сказал представитель А101, добавив, что «за последние 10 лет цены на недвижимость никогда не снижались, сохраняя устойчивую восходящую динамику». 

О спросе на новостройки

Завершая дискуссию, эксперты обсудили, упадет ли спрос на новостройки на фоне растущей активности вторичного рынка. По словам Ольги Шиховой, эти сегменты все меньше конкурируют напрямую, поскольку удовлетворяют разные потребности клиентов.

«Клиент, изначально ориентированный на новое жилье, редко рассматривает вторичный рынок, за исключением ситуаций с существенной разницей в цене или сильной привязанностью к конкретному району, — уверена она. — Это связано с технологическим отрывом: современные проекты предлагают принципиально иное качество планировок, фасадов и инженерии. Даже дома, сданные 5–7 лет назад, уже заметно уступают новым по уровню комфорта и планировочным решениям. Кроме того, у застройщиков есть мощный набор инструментов для поддержки спроса — от рассрочек и субсидированных ипотечных программ до комплексных сервисов по обустройству, которые недоступны при покупке на вторичном рынке».

Жанна Белянкина согласна с коллегой: 

«Новостройки демонстрируют качественное превосходство. Современные проекты учитывают изменившийся стиль жизни людей — предлагают просторные кухни-гостиные и компактные спальни, тогда как в домах 10–15-летней давности доминировали небольшие изолированные комнаты. В комфорт-классе появились изолированные дворы, фонтаны и подземные паркинги с лифтами, что формирует новую планку ожиданий у покупателей».

Кроме того, эксперт прогнозирует, что с ростом доступности ипотечных инструментов для вторичного жилья цены на этом рынке быстро приблизятся к стоимости новостроек.