Почему более 90% новостроек сдаются с дефектами

Оценка исследования: 90% дефектов — реальность или миф

Свыше 90% квартир в российских новостройках передаются покупателям с теми или иными дефектами. Такой вывод содержится в исследовании центра «Аналитика. Бизнес. Право».

Я бы отнесся к цифре в 90% без излишнего скепсиса, но с пониманием контекста. Само исследование и его методология в открытом доступе не представлены, что затрудняет верификацию результатов. При этом аналогичные оценки фиксируются уже несколько лет подряд — на уровне 90% и выше, что говорит скорее об устойчивости явления, чем о резком ухудшении качества в 2025 году.

Судя по цифрам, речь идет не об официальных жалобах, а о выявлении любых отклонений, включая незначительные. В целом такая оценка выглядит реалистичной: в квартире с отделкой практически всегда можно найти те или иные изъяны. При сжатых сроках строительства, росте себестоимости и неоднородном качестве материалов застройщику объективно сложно выдержать идеальные параметры по всем позициям.

Почему дефекты стали нормой: системные причины отрасли

Причины большого количества дефектов носят системный характер.

Мораторий на штрафы. В 2024–2025 годах действовал мораторий на штрафы и неустойки, что снизило мотивацию устранять недочеты до сдачи объекта.

Кадровый дефицит. Отрасль испытывает серьезный кадровый дефицит, особенно в сегменте отделочников и рабочих массовых специальностей.

Рост себестоимости. Выросла себестоимость строительства: удорожание материалов вынуждает девелоперов оптимизировать расходы, в том числе за счет качества.

Финансовая модель проектов. При проектном финансировании застройщикам важно как можно быстрее ввести объект в эксплуатацию.

Массовый характер строительства. Снижает глубину контроля качества на каждом этапе.

Какие дефекты встречаются чаще всего

Под дефектами понимается широкий спектр отклонений — от конструктивных до отделочных. Однако на практике серьезные нарушения встречаются редко, а основную массу составляют именно косметические недочеты:

• неровности штукатурки;
• сколы и царапины на окнах и дверях;
• проблемы с регулировкой стеклопакетов;
• реже — вопросы по сантехнике.

Многие из этих дефектов неочевидны без профессионального осмотра, поэтому рост числа приемок с участием технических специалистов закономерно увеличил их выявляемость. Как правило, такие недостатки устраняются в относительно короткие сроки — в среднем в течение 30 дней с момента предъявления требований. Девелоперы часто заранее предусматривают на объекте дежурные бригады для оперативного устранения замечаний после приемки.

Что делать покупателю: права и реальная практика

Де-юре у покупателя есть инструменты защиты:

• требовать устранения дефектов;
• требовать выплаты неустойки или компенсации;
• устранить недостатки за свой счет с последующим взысканием расходов через суд.

Однако не все покупатели готовы доводить такие споры до конца. В итоге на рынке сформировалась устойчивая практика устранения недочетов уже после приемки в рабочем порядке. Для конкретного покупателя это не критично, если речь идет о мелких дефектах и они оперативно исправляются. Тем более что восприятие качества субъективно: кто-то не обращает внимания на незначительные огрехи и сразу заезжает или сдает квартиру в аренду, а кто-то тщательно проверяет каждый элемент.

Однако в более широком контексте это сигнал для рынка: по оценкам большинства покупателей, после формальной сдачи объекта его еще надо дорабатывать.