Рынок недвижимости-2025: почему инвесторы уходят из жилья в коммерцию

В первой половине 2025 года российский рынок недвижимости переживает структурный сдвиг. Инвесторы, которые еще недавно рассматривали жилой сегмент как основной драйвер доходности и надежности, все чаще перераспределяют капитал в пользу офисной, складской и торговой недвижимости.

Согласно данным консалтинговых компаний, доля коммерческого сегмента в структуре инвестиций выросла с 67 % в 2024 году до 78 % в январе–июне 2025-го, тогда как доля жилья сократилась почти вдвое — с 43 % до 22 %. Общий объем инвестиций в недвижимость упал на 24 %, до 417 млрд руб., но падение в жилом сегменте оказалось драматичнее — -49 % до 92 млрд руб..

Главный фактор: крах ипотечного драйвера

До 2024 года продажи новостроек и инвестиции в жилье подпитывались льготными ипотечными программами. Их завершение летом прошлого года стало переломным моментом.

• Продажи новостроек в первом полугодии 2025-го рухнули на 26 % год к году.
• Выдачи ипотеки в июне 2025 года упали на 66 % по сравнению с июнем 2024-го.

В условиях высокой ключевой ставки (14–15 % в среднем по году) покупательский спрос на жилье ослаб, а для инвесторов он перестал быть прогнозируемым.

Рынок жилья потерял свой главный стимул — дешевое кредитование. Инвесторы ищут стабильные и менее волатильные сегменты.

Почему коммерция выигрывает

1. Офисы

Доля офисных сделок выросла с 23 % до 36 %. На фоне гибридного формата работы крупные компании продолжают оптимизацию площадей, но спрос на качественные офисы в Москве и Санкт-Петербурге остается устойчивым. Особенно востребованы бизнес-центры классов A и B+ с готовой отделкой и инфраструктурой.

2. Складская недвижимость

Сегмент показал рост доли с 18 % до 24 %. Логистические операторы, маркетплейсы и ритейлеры увеличивают площади из-за развития e-commerce, внутреннего производства и переориентации на азиатские рынки.

3. Торговые площади

Сегмент стабилен (около 12 % сделок). Несмотря на уход ряда иностранных брендов, площади быстро занимают российские и азиатские игроки, а трафик в торговых центрах постепенно восстанавливается.

Инвестиционные преимущества коммерции

• Долгосрочные договоры аренды — прогнозируемость денежных потоков на 3–7 лет вперед.
• Индексация ставок на уровне инфляции или выше.
• Низкая зависимость от розничного покупателя — доход формируется от корпоративных арендаторов.
• Потенциал капитализации в логистике и офисах при ограниченном объеме нового строительства.

Риски и ограничения

Однако коммерческая недвижимость не лишена вызовов:

• Рост расходов на эксплуатацию из-за повышения тарифов ЖКХ и энергоресурсов.
• Потенциальная коррекция ставок аренды при экономическом спаде.
• Ограниченная ликвидность — сроки выхода из проекта дольше, чем в жилье.

Прогноз на 2025–2026 годы

• Смещение капитала в коммерцию сохранится, особенно в складскую и офисную недвижимость.
• При смягчении денежно-кредитной политики в 2026 году возможен частичный возврат интереса к жилью, но он вряд ли достигнет пиковых уровней 2021–2023 годов.
• Девелоперы будут активнее работать в mixed-use форматах, совмещая жилье, офисы и торговые площади в одном проекте для диверсификации дохода.

Вывод

Сдвиг инвестиций в коммерческую недвижимость — не временный рыночный импульс, а структурный тренд, вызванный изменением финансовых условий и предпочтений инвесторов. Для девелоперов это сигнал к переориентации продуктовой линейки, для частных инвесторов — к пересмотру портфелей в сторону объектов, генерирующих стабильный денежный поток.

В условиях высокой ставки и неопределенности на рынке жилья именно коммерческий сегмент сегодня становится «новой жилой недвижимостью» — активом, обеспечивающим баланс доходности и стабильности.