Стройка в России 2025: куда несутся деньги

Начавшийся в прошлом году кризис в строительной отрасли заметили уже практически все участники рынка. В информационном поле — множество негативных прогнозов.

Но за этим шумом мало кто слышит главное — где сейчас рождается новая прибыль. Пока одни девелоперы замораживают проекты, другие нашли точки роста и выходят в плюс.

На основе данных Росстата, ЕИСЖС и аналитике ключевых консалтинговых групп в сфере строительства, команда АРБ Про делает вывод: в 2025 году строительная отрасль разделилась на два параллельных мира.

1. Многоквартирные дома.

Из-за снижения доступности ипотеки спрос на квартиры снизился, и многоквартирные дома (МКД) становятся для частных девелоперов все менее интересными. Прибыль остается только в премиальном сегменте, где нет такой жесткой связи между стоимостью ипотеки и спросом на жилье.

 2. Инфраструктура в рамках государственных национальных проектов.

Государство направляет рекордные, триллионные инвестиции на туристические и социальные объекты.

Ключ к прибыльности в новых условиях — не масштаб, а точное позиционирование и перераспределение ресурсов в растущие ниши. 

Далее мы рассмотрим примеры перспективных направлений.

Жилая недвижимость: без доступной ипотеки все сложно.

Рынок жилой недвижимости столкнулся с серьезным изменением в управлении денежными средствами. В I квартале 2025 года за наличный расчет или с использованием рассрочек от застройщиков были совершены 54% покупок в новостройках, что на 90% больше, чем год назад. Высокая ключевая ставка, завершение льготных программ и снижение доступности ипотеки заставили девелоперов развивать собственные программы лояльности и схемы рассрочки.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) остается «лакомым кусочком» для девелоперов: с 2021 года темпы ввода объектов ИЖС стабильно опережали ввод МКД. В I полугодии 2025 года соотношение долей во вводимых площадях достигло рекордных 71% к 29% в пользу ИЖС. Средний класс стремится к постоянному проживанию в пригородной зоне, что меняет логику освоения территорий. В условиях падения спроса на МКД девелоперы переориентируются на премиальный сегмент и запускают загородные проекты малой этажности. 

Что делать на рынке жилой недвижимости?

Девелоперам:

• диверсифицировать продуктовую линейку, включить в нее форматы малой этажности и таунхаусы,
• разрабатывать гибкие программы рассрочки, которые становятся важным инструментом конкуренции.

Поставщикам и подрядчикам: пересмотреть ассортимент, логистику и коммерческие условия в пользу материалов и решений для формирования предложения в сегменте ИЖС и в строительстве премиального жилья. Цикл строительства типового жилья ориентирован на массовый рынок и поэтому в нем присутствуют, в основном, стандартизированные решения, или сдача без отделки. Премиум-жилье требует индивидуального подхода, включающего уникальные решения и эксклюзивные отделочные материалы. Кроме того, жилье классов «премиум» и «элит» включает улучшенные системы безопасности и очистки воздуха, технологии «умного дома», что делает цикл строительства более длинным, а требования к материалам более высокими.

Коммерческая недвижимость: стабилизация и поиск новых ниш.

Объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью достиг пиковых значений 2021-2023 гг., а в I полугодии 2025 года снизился на 34% к сопоставимым данным прошлого года. Можно говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости стабилизируется.

Однако эта стабилизация неравномерна. Например, в сегменте гостиничной недвижимости, где объем сделок вырос на 27% к прошлому году. Драйвер роста — активное развитие туризма, а существенная поддержка — государственная программа льготного кредитования «Туризма и гостеприимства».

Еще одна точка роста на рынке коммерческой недвижимости — склады формата light industrial. Это помещения, где в одном комплексе можно совместить несложное неопасное производство, хранение запасов и офисы с блоками от 500 м.кв. Несмотря на то, что сейчас доля этого сегмента в общем объеме складского рынка не превышает 0,5%, здесь имеет место дефицит качественных предложений, особенно для малого и среднего бизнеса. Речь идет о производствах, не связанных с тяжелой промышленностью: пищевые цеха (кондитерские изделия, крафтовые напитки), швейные и мебельные мастерские, сборка и тестирование электронных устройств, полиграфия, упаковка и обработка мелких товаров для маркетплейсов. Рост сегмента обеспечен структурными изменениями в экономике: развитием МСП, диджитализацией торговли и запросом на гибкие производственные цепочки.

Офисный сегмент демонстрирует спрос на качественные объекты в центральных локациях. Правда, есть важная оговорка: 90% нового стока офисов в 2025-2030 гг. будет представлено в формате Shell&Core, то есть без отделки. Это создает интересный рынок для отделочных компаний и поставщиков инженерных систем, особенно на фоне того, что стоимость отделки с 2021 года выросла в среднем на 60%.

Что делать на рынке коммерческой недвижимости?

Инвесторам: обратить внимание на планы по развитию, по строительству гостиничных активов в туристически привлекательных регионах, и на объекты light industrial в логистических кластерах.

Девелоперам коммерческой недвижимости: включить форматы light industrial в свой портфель как инструмент диверсификации и захвата растущей ниши.

Поставщикам и производителям: сфокусироваться на B2B-сегменте, предлагая комплексные продукты для финишной отделки офисов.

DIY-ритейл: консолидация и смещение фокуса на B2B.

Объем рынка DIY в 2025 показывает незначительный рост — ниже уровня инфляции. От потребительского сегмента роста ждать не приходится — люди держат деньги на депозитах и откладывают несрочные траты до лучших времен.

Поэтому крупные игроки фокусируются на потребностях профессиональных B2B-клиентов: строительных бригад, прорабов и малого строительно-ремонтного бизнеса. Это обеспечивает более стабильный и объемный спрос, а также возможности продавать не только «по акции».

Но перспективная ниша стремительно заполняется: доля ТОП-3 игроков на рынке составляет около 30%, а ТОП-10 — 39%. Конкуренция обостряется за счет агрессивной региональной экспансии лидеров рынка и развития ими гибридных онлайн-офлайн моделей.

Что делать на рынке товаров и материалов для строительства и ремонта?

Ритейлерам: инвестировать в развитие B2B-направления, создавая специализированные отделы для работы с организациями, отдельные сайты для профессионалов, а также персональное сопровождение и гибкие условия для тех, кто имеет регулярные заказы и может обеспечить регулярный спрос.

Производителям: адаптировать продуктовые линейки, упаковку и логистику под нужды профессиональных подрядчиков, для которых ключевыми факторами выбора являются скорость, надежность поставщика и наличие достаточного объема запасов для обеспечения объекта.

Национальные проекты: новый источник спроса.

Более 20 национальных проектов, реализуемых до 2035 года, формируют огромный по объемам госзаказ. Программы строительства и реконструкции охватывают тысячи объектов социальной инфраструктуры: 7,3 тысяч школ, 4 тысячи медицинских учреждений, 3,4 тысячи объектов культуры и многое другое.

Что делать, чтобы заработать на национальных проектах?

Подрядчикам и девелоперам:

• развивать компетенции в области комплексного развития территорий (КРТ),
• разобраться и освоить формат государственно-частного партнерства (ГЧП).

Именно такие формы взаимодействия государства и бизнеса станут ключевыми для участия в нацпроектах.

Поставщикам и производителям: участвовать в программах импортозамещения, предлагая отечественные решения для оснащения социальных и инфраструктурных объектов, снабженные соответствующими подтверждающими документами. 

Новые технологии: просто необходимо.

Технологии информационного моделирования (ТИМ, или BIM) становятся обязательными для всех проектов долевого строительства. По данным отраслевого исследования, применение данных технологий позволяет участникам рынка сократить сроки согласований на 50%, снизить количество ошибок на этапе проектирования на 80%, а также повысить точность расчета объемов работ и материалов на 45%. Это напрямую влияет на снижение издержек и минимизацию бюджетных рисков, что особенно критично в условиях роста стоимости финансирования. Компании, внедрившие эти решения, также получают возможность автоматизировать проверку проектов на соответствие нормативам, что ускоряет прохождение экспертизы, и точно контролировать смету, экономя до 15% бюджета за счет оптимизации закупок. Именно такие подрядчики становятся приоритетными партнерами для крупных девелоперов и государства в рамках нацпроектов. Также информационное моделирование позволяет более эффективно управлять ресурсами, что немаловажно в условиях растущей сложности проектов и давления на рентабельность.

Заключение: стратегия точного выбора.

Рынок строительства замедлился, но потребность в жилье и месте для ведения бизнеса — вечна. Но вместо простых решений игрокам стоит сосредоточиться на точном выборе ниши. Кризис одних сегментов одновременно открывает окна возможностей в других. Успех будет определяться способностью перераспределить ресурсы в растущие направления, и тот, кто способен адаптироваться под новые приоритеты, не просто переживет турбулентность, но и выйдет на новый уровень рыночной силы.