Израиль и ОАЭ: недвижимость в 2025-2026 годах

Особое внимание в секторе недвижимости в 2025 году привлекают два рынка — Израиль и Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ). У этих стран разный масштаб, правовая структура и экономическая философия, но обе демонстрируют черты зрелой, устойчивой модели с протекцией инвесторов, высоким качеством активов и прогнозируемой динамикой доходности.

В этой статье — ​​сравнение экономических и правовых моделей двух стран и анализ, где капитал сегодня чувствует себя увереннее — в израильской устойчивости или динамике ОАЭ.

Израиль: рынок под давлением спроса, но с устойчивыми фундаментами

Макроэкономическая основа

В 2025 году медианная цена квадратного метра жилья в крупных городах — Тель-Авиве, Гиватаиме, Иерусалиме, Рамат-Гане — колеблется от 20 000 до 67 000 шекелей (около 6 000–20 868 долларов). В 2025 году прирост стоимости жилья в Израиле составил около 6,4% для новостроек и 7,5% для вторичного жилья по итогам первого квартала. В мае-июне 2025 года цены на недвижимость снизились на 0,5% по сравнению с предыдущим месяцем. В августе цены упали еще на 0,6% по сравнению с июнем-июлем.

Несмотря на ежемесячное снижение, в первом квартале 2025 года (Q1 2025) средняя цена на квартиры в целом по стране все еще показывала значительный годовой прирост (по сравнению с Q1 2024 года) — на уровне 7,5%. При этом цены на жилую недвижимость в марте 2025 года были на 6% выше, чем за тот же месяц предыдущего года.

Спрос и предложение: где формируется новая география инвестиций

Ключевой особенностью израильского рынка остается дефицит земли. В центральной агломерации Тель-Авива количество участков под новое строительство ограничено, что поддерживает цены даже в периоды снижения активности. В ответ государство развивает программы урбанистического обновления — TAMA 38 (укрепление и надстройка зданий) и Pinui-Binui (снос и реконструкция старых кварталов).

В 2025 году именно эти проекты создают новые возможности для инвесторов: через участие на стадии раннего финансирования можно получить капитальный прирост до 10–15% после завершения проекта (данные Министерства строительства Израиля, прогноз на 2025–2026 гг.).

Другой тренд — диверсификация локализации. Наряду с традиционными Тель-Авивом и Герцлией, внимание инвесторов смещается к Петах-Тикве, Рамле, Модиину, Нетании, где ликвидные объекты продаются с дисконтом до 20% к столичным ценам, но показывают устойчивый спрос на аренду.

Для состоятельных покупателей, рассматривающих жилье как стратегический актив (в том числе при получении израильского гражданства или статуса постоянного резидента), рынок сохраняет долгосрочную привлекательность. Основная логика — сохранение капитала в стабильной экономике с прозрачным правом собственности и высоким уровнем банковского контроля.

Более того, окончание конфликта Израиля и Палестины в октябре 2025 года рассматривается как поворотный момент для рынка недвижимости, который, вероятно, приведет к росту спроса и потенциальному повышению цен:

• Снятие неопределенности: завершение военных действий значительно снизило общий экономический и социальный риск в стране, что позитивно сказалось на уверенности в отношении Израиля инвесторов и потенциальных покупателей, включая евреев из диаспоры, рассматривающих государство как тихую гавань.
• Увеличение рабочей силы: с возвращением сотен тысяч резервистов домой, а также с потенциальным привлечением иностранных рабочих ожидается постепенное решение проблемы нехватки рабочей силы в строительном секторе, что позволит восстановить и ускорить темпы строительства.
• Потенциальное снижение процентных ставок: мирное соглашение снижает вероятность длительного экономического спада, что может побудить Банк Израиля снизить базовую процентную ставку (которая в середине 2025 года составляла 4,5%), делая ипотеку более доступной и стимулируя спрос на жилье.

Таким образом, окончание конфликта, вероятно, станет катализатором для оживления рынка недвижимости в Израиле, который, несмотря на временное снижение цен в середине 2025 года, имеет сильные фундаментальные факторы для долгосрочного роста, обусловленные хронической нехваткой жилья и устойчивым спросом.

Доходность и налоги

Израиль не относится к высокодоходным рынкам аренды: средняя годовая доходность от сдачи жилья — около 2,5–3,5%, по данным Центрального бюро статистики. Ставка подоходного налога на арендный доход может составлять от 10 до 30% в зависимости от выбранного налогового режима.

Однако инвестиции часто оправдываются не текущим доходом, а ростом стоимости активов. С 2010 по 2024 годы жилье в Израиле подорожало более чем на 120% — это один из самых высоких показателей в ОЭСР. Несмотря на стабилизацию, ожидается, что в 2025–2026 гг. рост возобновится на уровне 2–4% ежегодно, особенно в районах с реновационными проектами.

ОАЭ: международный узел потоков капитала

Объемы и структура рынка

По данным Dubai Land Department (DLD), объем сделок с недвижимостью в 2024 году превысил 400 млрд дирхамов (около 109 млрд долларов) — это рекордный показатель в истории страны. В 2025 году тенденция сохраняется: уже в первом квартале зарегистрировано свыше 45 000 транзакций, что на 15% больше аналогичного периода прошлого года.

При этом доля иностранных покупателей (включая инвесторов из Европы, России, Индии, Китая и стран Персидского залива) составляет около 70% от общего объема сделок. Основной спрос сосредоточен в Дубае, реже — в Абу-Даби и новых зонах северных эмиратов (Шарджа, Рас-эль-Хайма).

Политика открытости и визовые стимулы

Ключевое преимущество ОАЭ — полная открытость иностранным инвесторам. В отличие от многих стран региона, здесь действует система freehold-зон, где иностранные граждане могут владеть недвижимостью на праве собственности без местного партнера. Кроме того, уже несколько лет действует программа «Golden Visa», позволяющая получить долгосрочную резиденцию (10 лет) при инвестировании от 2 млн дирхамов (около 545 000 долларов) в недвижимость.

Эта виза дает право на проживание, владение бизнесом и участие в инвестиционных проектах без необходимости иметь спонсора. Для обеспеченных покупателей это создает уникальную возможность сочетать средне- или долгосрочную инвестицию с личным присутствием в стране.

Динамика цен и доходности

Аналитика рынка недвижимости ОАЭ на конец 2025 года (Dubai Land Department (DLD)) показывает, что, несмотря на замедление темпов роста цен в некоторых сегментах, рынок Дубая демонстрирует рекордную активность и продолжает развиваться. Основные тенденции включают адаптацию к рекордному предложению, продолжающийся рост цен, особенно в премиальном сегменте, и высокий спрос как на первичном, так и на вторичном рынке.

Рентная доходность остается одной из самых высоких в мире:

• в апартаментах среднего сегмента — 5–6% годовых;
• в новых проектах бизнес-класса — 6–8%;
• в ультрапремиуме (Jumeirah или Palm) — 4–5%.

Налоговая нагрузка практически отсутствует: в стране нет налога на доходы физических лиц и на прирост капитала, а при аренде и продаже взимаются лишь регистрационные сборы (около 4% от стоимости сделки).

Новые направления: «зеленая» девелопмент-стратегия

В Абу-Даби и Дубае активно внедряется концепция устойчивого строительства (sustainable building). Правительство ОАЭ обязало застройщиков учитывать критерии энергоэффективности и «умного города» при реализации всех крупных проектов после 2024 года. Среди флагманских инициатив — Masdar City в Абу-Даби и «Dubai 2040 Urban Master Plan», который предполагает, что 60% площади мегаполиса будет отведено под «зеленые» зоны, парки и прогулочные пространства.

Для инвестора это означает одно: объекты, сертифицированные по стандартам устойчивого строительства, могут показывать повышенный темп капитализации в будущем — международные фонды и институциональные игроки уже включают такие активы в свои ESG-портфели.

Кроме того, в 2025 году на рынке ОАЭ наблюдается развитие сегмента branded residences — жилья под управлением международных гостиничных брендов (Four Seasons, Mandarin Oriental, Baccarat). Это направление сочетает лайфстайл и инвестиционную составляющую: покупатели получают недвижимость с премиальным обслуживанием и гарантированной управленческой моделью, обеспечивающей стабильный денежный поток.

Сравнительная аналитика: Израиль против ОАЭ

С точки зрения обеспеченного инвестора, оба направления имеют несомненные преимущества, однако цели вложений принципиально различаются. Израиль в большей степени подходит для сохранения и защиты капитала через долгосрочное владение активом. ОАЭ же — это платформа для роста и получения текущего дохода при эффекте валютной диверсификации.

Израиль:

Экономическая динамика (ВВП, 2024–2025): +3,8% (CBS)

Рост цен на жилье (2025): +6–7,5%

Рентная доходность: 2,5–3,5%

Доступность для иностранцев: да

Налогообложение: есть налоги на покупку и доход

Правовая защита сделок: высокая

Валюта расчетов: ILS (шекель)

ОАЭ:

Экономическая динамика (ВВП, 2024–2025): +4,5% (Ministry of Economy UAE)

Рост цен на жилье (2025): +13%

Рентная доходность: 5–8%

Доступность для иностранцев: полная в freehold-зонах

Налогообложение: налогов практически нет

Правовая защита сделок: прозрачные электронные регистрации

Валюта расчетов: AED (дирхам)

Геополитика и взаимная интеграция рынков

После подписания Авраамовых соглашений (Abraham Accords) в 2020 году, отношения между Израилем и ОАЭ вышли на новый уровень. В 2024–2025 годах фиксируется рост взаимных инвестиций в сектор недвижимости, финтеха и здравоохранения. 

Этот политико-экономический фон создает дополнительный уровень стабильности для инвесторов, поскольку две юрисдикции — одна с мощным научно-технологическим потенциалом, другая с доступом к глобальному финансовому капиталу — взаимно усиливают деловую среду.

В частности, в 2025 году в СМИ и официальных источниках упоминаются совместные инициативы израильских и эмиратских фондов в сфере строительства инновационного жилья и зеленой инфраструктуры. Это долгосрочный драйвер, способный сблизить инвестиционные практики обеих стран.

Валютные и инвестиционные риски

Для крупных частных инвесторов в 2025 году ключевыми остаются валютные колебания и ликвидность активов.

• Шекель (ILS) по-прежнему считается одной из наиболее устойчивых валют Ближнего Востока, поддерживаемой высоким экспортным потенциалом Израиля в сфере технологий и медицины. Общая волатильность (6-9%) в 2025 году сохраняется, отражая экономическую адаптацию к геополитическим событиям. 
• Дирхам (AED) жестко привязан к доллару США (курс 3,67 AED за 1 USD), что делает рынок ОАЭ привлекательным для международных инвесторов, стремящихся минимизировать валютный риск.

При этом ликвидность активов в Израиле — высокая на внутреннем рынке, но ограниченная для иностранцев из-за особенностей законодательства. В ОАЭ, наоборот, большинство сделок проводится через международные платежные системы, а регистрация собственности занимает 1–3 дня благодаря цифровым платформам DLD.

Правовые аспекты владения недвижимостью

В Израиле право собственности строго регулируется государством. Единый земельный реестр ведется Управлением земель Израиля (ILA), и около 93% земель страны находятся в государственной собственности, выдаваемой в долгосрочную аренду (до 99 лет). Это означает, что при покупке необходимо тщательно проверять, является ли конкретный участок частным или государственным.

С практической точки зрения это означает, что иностранный инвестор без статуса гражданина ограничен в выборе активов: чаще всего ему доступны только приватизированные объекты вторичного рынка в крупных городах. Гражданин же может участвовать в программе застройки и реконструкции, покупке земли под застройку или в совместных инвестициях с девелоперами.

Кроме того, наличие гражданства облегчает доступ к данным кадастра, участию в электронных торгах ILA, а также к ипотечным продуктам, гарантирующим фиксированную ставку на долгосрочный период.

Граждане Израиля также пользуются преимуществом национальной валютной защиты: все сделки совершаются в шекелях (ILS), а право собственности регистрируется в государственном реестре земель (Tabu). Это минимизирует валютный и юридический риск, а также обеспечивает прозрачность для международных расчетов.

Для многих инвесторов из-за рубежа именно гражданство становится способом институционализации активов — перевод капитала в юрисдикцию с устойчивой правовой системой, традиционно ориентированной на защиту частной собственности.

В ОАЭ большинство жилых и коммерческих зон в крупных эмиратах открыты для 100% иностранного владения, что значительно упрощает сделки. Регистрация проводится через Dubai Land Department или Abu Dhabi Department of Municipalities and Transport, где применяется система электронной регистрации Title Deed.

Тем не менее обе страны требуют строгого соблюдения правил KYC и AML при трансграничных переводах, что делает инвестиции соответствующими международным стандартам прозрачности.

Прогнозы и сценарии на 2025–2026 годы

Израиль:

• Умеренный рост цен в 2–4% из-за дисбаланса предложения и спроса сменится резким повышением цен на жилье. Этот рост будет вызван возвращением отложенного спроса со стороны покупателей и инвесторов, которые ждали стабилизации внешнеполитической ситуации.
• Основные перспективы — участки реиндустриализации городской застройки и «вторичка» в Тель-Авивской агломерации.
• В случае, если Банк Израиля решит снизить процентную ставку, это дополнительно будет стимулировать спрос.

ОАЭ:

• Прогнозируется стабилизация темпов роста до 3–5% годовых.
• Новые драйверы — проекты в сферах «умных» городов, водородной энергетики и курортной недвижимости.
• Сегмент аренды останется динамичным благодаря спросу со стороны цифровых профессионалов.
• Freehold-зоны будут расширяться в северных эмиратах, повышая общую доступность рынка.

Итоги

Израиль и ОАЭ иллюстрируют две разные философии инвестиций в недвижимость 2025 года.

Израиль — это рынок сохранения, где важны правовая надежность, социальная стабильность и долгосрочный рост стоимости. Недвижимость здесь становится частью стратегического наследия и инструментом межпоколенческого капитала.

ОАЭ — рынок динамики, нацеленный на получение прибыли от аренды и быстрый рост стоимости активов. Благодаря низким налогам и привязке валюты к доллару выбор этой юрисдикции логичен для глобального инвестиционного портфеля.

Для состоятельных инвесторов идеальной стратегией станет диверсификация между двумя экономиками: Израиль обеспечивает фундамент надежности и правовую защищенность, а Эмираты —  доходность и географическую мобильность. Такое сочетание отражает новую инвестиционную реальность, когда владельцы капитала ищут не просто финансовый рост, но баланс между уверенностью во вложениях и их эффективностью.

Материалы не являются финансовой рекомендацией и носят информативный характер.