Инженерные сети: как учитывать стоимость при изъятии недвижимости по КРТ

В последние годы изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд стало для бизнеса не абстрактным риском, а вполне осязаемой реальностью. Особенно остро этот процесс проявляется в связи с реализацией проектов комплексного развития территорий (КРТ) — прежде всего в Москве, но уже и в других регионах страны.

В рамках КРТ под изъятие попадают не только отдельные земельные участки, но и целые кварталы коммерческой застройки. Как правило, речь идет о сложных имущественных комплексах, включающих здания и разветвленную инженерную инфраструктуру: трансформаторные подстанции, тепловые пункты, локальные очистные сооружения и иные объекты.

На практике именно инженерные сооружения чаще всего становятся «слабым звеном» при расчете возмещения по КРТ. Их стоимость либо не учитывается вовсе, либо «растворяется» в общей оценке земельного участка. Между тем для собственника стоимость таких объектов нередко составляет значительную часть подлежащей выплате компенсации.

Как учитываются инженерные сооружения при изъятии недвижимости по КРТ? Почему регистрация прав на них зачастую критически важна? Какие доказательства потребуются собственнику? На эти вопросы я отвечу, опираясь на практический опыт сопровождения проектов КРТ и анализ актуальной судебной практики.

Общие правила учета имущества при изъятии

Земельное законодательство устанавливает базовый принцип: при изъятии для государственных или муниципальных нужд в размер возмещения включается рыночная стоимость земельного участка (или прав на него) и расположенных на нем объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса).

Специальных исключений для инженерных сооружений закон не содержит. Это означает, что при изъятии по КРТ трансформаторные подстанции, тепловые пункты, очистные сооружения и иные инженерные сети могут и должны учитываться при расчете компенсации — при соблюдении определенных условий.

Исключение предусмотрено лишь для ситуации, когда одновременно с изъятием земельных участков осуществляется перенос инженерных сооружений. В таком случае в размер возмещения не включается рыночная стоимость указанных сооружений, однако включается стоимость работ по реконструкции инженерных сооружений и расходы, связанные с их размещением (в том числе плата за сервитут, публичный сервитут) (п. 2.1 ст. 56.8 Земельного кодекса).

Регистрация прав: формальность или ключевой фактор

При изъятии недвижимости по КРТ вопрос учета инженерных сооружений напрямую связан с тем, оформлены ли они как самостоятельные объекты капитального строительства и зарегистрированы ли права на них в ЕГРН.

При этом отсутствие регистрации не лишает собственника права на компенсацию. Земельный кодекс прямо указывает, что незарегистрированные объекты могут учитываться при возмещении убытков, если доказано, что они созданы за счет правообладателя участка (п. 2 ст. 56.6, п. 3 ст. 56.7, п. 5 ст. 56.12 ЗК РФ).

В таких случаях инженерные сооружения зачастую квалифицируются судами как неотделимые улучшения земельного участка. Однако именно здесь возникает основная практическая проблема.

Почему на практике компенсация часто «не доходит» до собственника

Судебная практика по делам об изъятии в рамках КРТ показывает: при отсутствии регистрации прав на инженерные сооружения суды нередко соглашаются с позицией публичного органа о том, что наличие инженерных сетей уже учтено оценщиком в рыночной стоимости земельного участка.

Иными словами, собственнику предлагают поверить, что дорогостоящая инженерная инфраструктура «по умолчанию» включена в цену земли и зданий. Отдельно учитывать ее стоимость, как будто, в таких случаях не требуется.

Дополнительно ситуацию осложняет отсутствие зарегистрированных в ЕГРН прав на инженерные сооружения, поскольку в этом случае возникает необходимость доказывать:

• факт создания инженерных объектов именно за счет правообладателя;
• объем понесенных затрат;
• связь этих затрат с конкретными сооружениями.

Даже при наличии реальных инвестиций собрать достаточную доказательственную базу спустя годы эксплуатации бывает крайне сложно.

Кроме того, постановка инженерных сетей на кадастровый учет, их отражение в Публичной кадастровой карте существенно снижает риск последующих споров о самом факте существования таких объектов, их местоположении и технических характеристиках. Это приобретает особое значение в рамках реализации проектов КРТ, где на практике нередко встречаются ситуации демонтажа или переустройства инженерной инфраструктуры без надлежащего документального оформления.

Что важно сделать собственнику уже сейчас

Принципиально иная ситуация складывается, когда инженерные сооружения зарегистрированы в ЕГРН как самостоятельные объекты недвижимости.

Если объект недвижимости потенциально попадает в зону КРТ, откладывать правовую подготовку нецелесообразно. Практика показывает, что вопросы регистрации прав на инженерные сооружения, корректного учета имущественного комплекса и формирования доказательственной базы эффективнее решать до начала процедуры изъятия, а не на стадии спора о размере возмещения.

Своевременное обращение к специалисту позволяет выстроить устойчивую правовую позицию и избежать потери стоимости значимой части имущества. Я на протяжении ряда лет сопровождаю проекты, связанные с изъятием недвижимости для государственных и муниципальных нужд, и имею значительный успешный опыт защиты интересов собственников в данной категории дел.