Совместные девелоперские проекты: где возникают налоговые риски

На фоне роста себестоимости строительства, сворачивания массовых ипотечных программ и возросшей операционной нагрузки девелоперы все чаще реализуют проекты в партнерстве. Объединение ресурсов позволяет соединить в одном проекте разные компетенции: архитектуру и проектирование, производственную базу, финансирование, доступ к земельным участкам. Особенно заметен этот сценарий при реализации крупных и сложных задач — комплексном развитии территорий, объектах высокого ценового сегмента, где одному игроку справиться труднее.

За операционными выгодами такого сотрудничества стоит непростая налоговая сторона сделки. Вопросы налоговой эффективности выбранной структуры должны прорабатываться задолго до начала стройки, в момент выбора юридической модели партнерства. 

Сегодня совместные девелоперские проекты полностью перешли в российский правовой периметр: прежние конструкции — инвестиционные договоры и зарубежные структуры — уступили место более прозрачным холдинговым моделям и закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ). Сама по себе прозрачность модели налоговых вопросов не снимает. Напротив, чем сложнее структура, тем дороже обходятся ошибки: доначисления по итогам налоговой проверки способны существенно превысить налоговую нагрузку, заложенную в финансовую модель проекта.

Почему ушли в прошлое инвестиционные договоры и как работают партнерства сегодня

Инвестиционный договор фактически утратил значение самостоятельной конструкции для целей налоговой квалификации после разъяснений Пленума Верховного Суда РФ. В отсутствие этого понятия в российском праве налоговые органы, как правило, квалифицируют такие соглашения как куплю-продажу будущей недвижимой вещи, совместную деятельность или договор генподряда. Раньше инвестиционные договоры позволяли провести расчеты без налогооблагаемого дохода, но сегодня применение такого подхода существенно ограничено, а для жилья, жестко регулируемого 214‑ФЗ, неработоспособно в принципе.

Простое товарищество также практически не встречается в современном девелопменте. Конструкция громоздка в администрировании: требует обособленного налогового учета, прибыль облагается у каждого товарища по его системе налогообложения, а убытки от совместной деятельности нельзя зачесть против других доходов компании. 

Как правило, в жилищном строительстве функции застройщика осуществляет одно юридическое лицо — застройщик, отвечающий требованиям 214‑ФЗ и выступающий заемщиком по проектному финансированию. Банки неохотно принимают в залогодатели нескольких участников, поэтому партнерские отношения выносятся на уровень холдинговой компании, которая консолидирует 100% долей застройщика и предоставляет залог по кредиту. Далее возможны различные сценарии: участниками холдинга быть юридические лица партнеров, либо ЗПИФы, либо непосредственно бенефициары (что реже встречается на практике). Выбор между этими моделями определяет всю дальнейшую налоговую логику проекта.

Необходимо учитывать, что юридические доли в проекте должны совпадать с фактическими — в противном случае может возникнуть ситуация, когда один из участников получает непропорциональные дивиденды и если таким участником является юридическое лицо, его налоговая нагрузка в отношении таких дивидендов может составить 25% вместо стандартных для дивидендов ставок 0% / 13%. 

Также важно при использовании в структуре ЗПИФ предусмотреть его вход в проект на начальном этапе формирования структуры. Если этого не сделать, добавление ЗПИФ в структуру на более поздних этапах может быть расценено налоговыми органами в качестве инструмента получения необоснованной налоговой выгоды (ввиду того, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль) в виде аллокации прибыли на ЗПИФ в отсутствие при этом какой-либо деловой цели.

Распределение прибыли метрами: непростые расчеты

Девелоперы иногда рассматривают возможность распределить прибыль от проекта не деньгами, а построенными квадратными метрами или долями в объекте. Такой подход может привести к дополнительной налоговой нагрузке или налоговым рискам. Передача одним юридическим лицом другому объектов недвижимости это реализация для целей налогообложения — возникает обязанность уплатить НДС (если речь идет о коммерческих помещениях или апартаментах) и налог на прибыль со стоимости передаваемых объектов, при этом в зависимости от структуры договоренностей стоимость объектов для целей налогообложения может определяться как их рыночная стоимость, которая может существенно превышать себестоимость строительства. 

Кроме того, может возникнуть ситуация, что фактически застройщик исполнит обязательства своего (косвенного) участника, который должен расплатиться метрами с партнером, что может привести либо к дополнительным налоговым последствиям ввиду фактически безвозмездности таких отношений, либо к возникновению внутригрупповых задолженностей, с которыми потом также потребуется что-то делать.

Выход из проекта и профилактика на старте

Продажа (в том числе частичная) доли в проектной / холдинговой компании для одного из партнеров (в форме юридического лица) — прямое налоговое событие. Разница между ценой продажи и ценой приобретения облагается по ставке 25%. Льгота для долгосрочного владения (более 5 лет) со ставкой 0% в девелопменте практически неприменима: она действует только для компаний, у которых доля недвижимости на балансе менее 50%. Возникает дилемма: продав долю партнеру на раннем этапе, собственник получает деньги сразу, но отдает 25% налога. Если бы он завершил проект и получил дивиденды, ставка могла бы составить 0%. Преждевременный выход из проекта оборачивается налоговой потерей, которую необходимо закладывать в расчет цены сделки (если участие изначально не структурировано через ЗПИФ, который, как уже говорилось, плательщиком налога не является).

Планировать партнерскую структуру — доли, механизм распределения дохода, инструмент участия — необходимо до запуска проекта. Важно зафиксировать денежный эквивалент всех неденежных вкладов и распределений и заранее продумать необходимость и механику выхода. Любые последующие перераспределения долей владения в рамках проекта будут рассматриваться налоговым органом через призму деловой цели, и если единственной целью окажется налоговая экономия, риск возможных доначислений существенно возрастет.