Особенности выкупа участков из публичной собственности

Предмет «спора»:
Земельный кодекс РФ предоставляет исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках (п. 1 ст. 39.20).

Однако условия реализации указанного права в законе отражены недостаточно конкретно и оставлены на истолкование самим судам.

Таймлайн судебного дела:

2011 — общество арендует участок под склады;

2021 — власти уведомляют о прекращении аренды;

2022 — договор продлен до 2025 для завершения строительства третьего склада.

После регистрации склада общество просит выкупить землю без торгов (ст. 39.3 ЗК РФ).

В отказе указано: у общества есть разрешение на 4-й склад (ст. 39.16 ЗК РФ).

Отказ поддержали апелляция и кассация.

Позиция госоргана
Раз есть разрешение на 4-й склад, значит цели аренды (строительство) еще не достигнуты, значит продажа земли преждевременна — обоснование отказа

(п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ).

Возражение общества по целям аренды
При продлении договора в 2022 году речь шла только о двух готовых складах и одном недостроенном — договор возобновили именно для его достройки. Про 4-й склад тогда не упоминалось. Несмотря на это, суды поддержали госорган.

Что именно проверял суд
Хотя в отказе не было иных мотивов, суд все равно проверял, есть ли другие законные основания для отказа. Что является отклонением от специфики дел по гл. 24 АПК РФ.

Ключевой критерий от ВС РФ — «соответствие площадей»
Верховный суд РФ разъяснил, что необходимо проверять критерий «соответствия площадей» — использование требуемой площади участка должно осуществляться исключительно для эксплуатации объектов, расположенных на нем. (см. в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2, 3 (2024)).

Кто доказывает размер нужного участка
Общество утверждало, что обязанность доказать несоответствие площадей лежит на госоргане.

Однако позиция вышестоящих судов сводилась к тому, что бремя доказывания возлагается на лицо, желающее выкупить данный участок. (см. Определения ВС 2016, 2018, 2023).

Экспертиза: почему ее отсутствие критично
Также, по делу не была проведена судебная экспертиза, так как ходатайство о ее назначении общество подало только в апелляции, а нужно было заявлять еще в первой инстанции.
Без экспертизы суд посчитал обстоятельства недоказанными.
При этом суд обязан заранее предупреждать стороны о последствиях отказа от экспертизы, если без нее вопрос не решить (Пленум ВАС № 23, 2014).

Вывод 
Иски о признании незаконным отказа в продаже без торгов фактически превращаются в проверку наличия у истца законных оснований на землю, почти как при спорах о праве собственности.

Из-за пробелов ЗК РФ и АПК РФ заявитель остается без твердых гарантий: право на выкуп есть, но без доказанной «соразмерности» и четких обоснований шансы невысоки.

Обозначенные проблемы могут быть решены только путем полного переосмысления места ЗК в системе российского законодательства.

Его действие должно распространяться исключительно на правоотношения между публичными органами власти, а принципы, относящиеся к особому обороту земельных участков, могут быть очерчены в рамках гражданско-правового поля.