Изъятие недвижимости по КРТ: как взыскать упущенную выгоду

Программа комплексного развития территорий (КРТ) все чаще становится для собственников недвижимости не абстрактной градостроительной инициативой, а реальностью.

О размере возмещения, равного рыночной стоимости, говорят много. О упущенной выгоде — существенно реже. И напрасно: именно здесь правообладатели чаще всего недополучают миллионы рублей — просто потому, что не знают, что и как можно доказать.

Как адвокат, сопровождающий споры об изъятии недвижимости, отмечу: в современных реалиях упущенная выгода — это полноценная часть компенсации убытков, если к вопросу подойти профессионально.

Что такое упущенная выгода при изъятии

Гражданский кодекс прямо указывает: возмещению подлежит не только рыночная стоимость земельного участка или иных прав на земельный участок, но и убытки, в том числе упущенная выгода.

Фактически это неполученные доходы, которые правообладатель мог бы получить, если бы изъятия не произошло.

Что именно оценивают суды

Судебная практика давно выработала устойчивый набор критериев. В фокусе внимания: какой вид деятельности фактически осуществлялся на участке или в здании и какой доход эта деятельность приносила.

Важно понимать: упущенная выгода по своей природе вероятностна. Ее невозможно посчитать с точностью до рубля — и это не является основанием для отказа в иске.

Аренда: самый частый и «дорогой» сценарий

На практике чаще всего упущенная выгода заявляется как неполученная арендная плата.

Здесь ключевое значение имеют:

• договоры аренды, заключенные до принятия решения об изъятии;
• подтверждение фактической оплаты (платежные поручения, акты сверки и т. д.);

Сколько времени можно считать упущенную выгоду

Один из самых спорных вопросов — период восстановления нарушенного права.

Рассмотрим на примере деятельности, связанной со сдачей недвижимости в аренду. В подобных случаях суды исходят из разумного срока, необходимого для:

• приобретения аналогичного объекта;
• либо аренды новой недвижимости;
• либо (в более сложных кейсах) строительства аналогичного объекта и запуска бизнеса.

Как правило, при стандартных сделках этот период не превышает 8–10 месяцев и определяется на основании экспертных заключений, с учетом сроков экспозиции аналогичных объектов на рынке.

Но есть и исключения. Если изымается, например, производственный комплекс или АЗС, восстановление бизнеса объективно требует большего времени — и суды это учитывают.

Градостроительные нюансы, о которых забывают собственники

Размер упущенной выгоды напрямую зависит от вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.

Проще говоря, офис или торговый объект почти всегда приносят больший доход, чем «производство» — а значит, и компенсация будет выше. Следовательно, и неполученный доход от невозможности сдачи такого объекта недвижимости из-за изъятия тоже будет выше. Совет: в ряде случаев заблаговременное изменение ВРИ позволяет кратно увеличить сумму подлежащего возмещению неполученного дохода.

Что касается определения размера упущенной выгоды в виде неполученного дохода от аренды, то в настоящее время суды исходят из средней рыночной стоимости аренды аналогичного объекта, а не арендной ставки, установленной договором.

Изъятие недвижимости по КРТ — это не только вопрос квадратных метров и рыночной оценки. Также это вопрос утраченного денежного потока, который закон позволяет компенсировать.

Практика показывает: упущенная выгода может составлять значительную, а иногда и основную часть компенсации. И именно она чаще всего отделяет формальную компенсацию от справедливого возмещения.