Как работают дистресс-активы: альтернатива ожиданию на рынке недвижимости

Логика инвесторов — дождаться падения цен и зайти в рынок. Но в большинстве случаев покупка происходит уже после того, как цены начали расти. Определить момент изменения цен затруднительно из-за множества факторов: ключевой ставки, инфляции, поведения банков и собственников.

Существует и другой подход — оставаться в рынке даже в сложные периоды. На спаде и стагнации при профессиональной работе с активами можно получить доход выше, чем на растущем рынке.

Один из возможных источников — дистресс-активы. Это объекты, которые собственники продают из-за высокой кредитной нагрузки, неумения управлять недвижимостью или низкой доходности, корпоративного конфликта или в состоянии банкротства. Пример: заемщики с трудностями при обслуживании кредита и непрофильные владельцы, получившие актив в дополнение к основному бизнесу. Такие объекты можно приобрести с дисконтом.

По опыту Garnet Invest, процесс работы включает поиск дистресс-актива, комплексную проверку (due diligence), согласование цены, покупку, управление и улучшение объекта. В итоге недвижимость либо остается в портфеле и приносит доход, либо продается. Такой подход позволяет получать прибыль даже на падающем или стагнирующем рынке.

Собственники готовы снижать цену, проблемные объекты продолжают поступать на рынок. Инвесторы, которые начинают действовать, могут получить финансовый результат в период от 12 до 24 месяцев.

Одним из знаковых примеров такой покупки может служить складской комплекс Графит Жуковский. Мы приобрели данный актив у банка, как проблемный, и вырастили его стоимость в 3 раза. Для этого нам пришлось переформатировать его из формата склад-холодильник в теплый склад, обновить всю инженерию, лифты. Выполнить внешний и внутренний ремонт. И вот за год работы нашей работы, мы получили объект, который приносит арендную доходность в 1,5 раза выше аналогов в г. Жуковский.

Пассивное ожидание на рынке недвижимости реже приводит к прибыли, чем активная работа с активами. Решающее значение имеет не выбор момента входа, а системные действия в текущих рыночных условиях.