Филипп Шраге: новые ПЗЗ навели порядок, но решили не все

Публикация финального проекта ПЗЗ стала важным событием для строительного рынка Петербурга. После нескольких лет обсуждений у девелоперов появилась ясность — можно точнее планировать проекты и вести переговоры с банками.

Отклоненные предложения о снижении норм парковок и озеленения — решение ожидаемое. Город старается удерживать качество городской среды: меньше машин во дворах, больше зеленых территорий и благоустройства. Но жесткие нормы повышают себестоимость проектов и влияют на цену жилья. Смягчать требования можно только тогда, когда появится развитый общественный транспорт и понятная парковочная политика. Пока город к этому не готов.

Повышение допустимой этажности в части Приморского района выглядит разумным шагом, если оно будет сопровождаться развитием инфраструктуры. Лахта, Горская и Каменка уже формируются как новые точки притяжения, и увеличение плотности там возможно. Главное, синхронизировать рост жилья с дорогами, школами, медучреждениями и инженерными сетями.

Проект трассы М-7 стал одним из наиболее обсуждаемых. Для Петербурга он может стать и возможностью, и риском. С одной стороны, дорога улучшит связанность и открывает новые территории для развития. С другой — увеличивает нагрузку на экологию и может ухудшить качество городской среды, если проект реализуют без шумозащитных и зеленых решений. Здесь критично, как именно будут организованы детали.

Среди сильных сторон нового ПЗЗ более четкая высотная политика, понятные требования к зеленым зонам и шаги к упорядочению редевелопмента бывших промзон. Но есть и упущенные возможности: гибкие парковочные нормы, стимулирование арендного жилья и экономические меры поддержки проектов, которые создают социальную инфраструктуру.

Главная проблема всего процесса — длительность. Многолетнее согласование ПЗЗ повышает неопределенность: девелоперы не понимают, какие параметры закладывать в экономику проектов, банки осторожничают, а часть инвестиций уходит в регионы, где правила понятнее. В итоге даже неидеальные, но принятые ПЗЗ лучше отсутствия единых норм.

Петербургу сейчас нужны не только обновленные правила, но и постоянный рабочий диалог города с застройщиками. Это позволит быстрее реагировать на изменения и корректировать документ без повторения затяжных циклов согласований.