Эксперты обсудили будущее управления гостиничной недвижимостью

Организаторами выступили Комитет по гостиничной недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и группой компаний PLG. Более 60 участников рынка — от девелоперов и операторов до инвесторов и аналитиков — собрались, чтобы обсудить главные вызовы и возможности, стоящие перед отраслью в условиях изменяющегося регулирования.

Ключевой темой стал выбор между двумя моделями управления: централизованной, где все процессы сосредоточены в руках профессионального оператора, и гибридной, предполагающей частичное или полное участие собственников. Однако в центре внимания оказались не только различия, но и влияние обеих моделей на устойчивость бизнеса, прозрачность управления и соответствие законодательным требованиям.

Новый рынок требует новых подходов

Аналитику текущего состояния представила директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева: 69% предложения на рынке Петербурга в 2025 году приходится на сервисные апартаменты, при этом наблюдается доминирование гибридной модели: 88% объектов реализуются с участием собственников в процессе управления. Однако новые законодательные требования, вступающие в силу осенью 2025 года, становятся катализатором изменений. Участники отметили, что для соответствия новым нормам — от проектной документации до классификации — необходим профессиональный оператор, работающий в рамках единой, централизованной модели.

Как отметил генеральный директор VALO Hospitality Константин Сторожев, государственная градостроительная политика четко определяет: объекты, строящиеся как гостиницы, должны функционировать как гостиницы. Это не стихийное явление, а элемент стратегии развития города. Когда инвесторы приобретают юниты в подобных проектах, они по сути покупают долю в гостиничном бизнесе, и должны понимать, что речь идет не о жилом доме, а о профессионально управляемом объекте гостеприимства.

Он напомнил, что с 1 сентября 2025 года вступают в силу нормы, фактически делящие рынок: либо объект работает легально — с классификацией, налоговой прозрачностью, отчетностью перед миграционными органами, — либо остается в серой зоне с растущими рисками. Централизованная модель позволяет сохранять управляемость, единый стандарт и доверие со стороны гостей и государства. 

При этом управляющие компании не выступают за монополию — они выступают за ясные правила. По словам Сторожева, централизованная модель обеспечивает равные условия, стабильную экономику и долговременное партнерство. 

«Важно, чтобы и управляющая компания, и инвестор смотрели в одну сторону. Я, как управляющая компания, инвестирую в проект не меньше — беру на себя риски, инфраструктуру, обязательства. Поэтому мне важно понимать, что объект будет развиваться как единое целое, а не как мозаика из разнонаправленных интересов», — отметил он. 

Константин также напомнил, что инвесторам нужно определиться: они хотят стабильности или максимальной доходности любой ценой. 

«Это как в инвестиционном портфеле — есть то, на чем зарабатывают, и есть то, в чем сохраняют. Апарт-отель — это скорее инструмент сохранения с умеренным доходом, чем спекулятивный актив. А значит, рисковать целостностью проекта ради свободы одного — неправильно».

Общий консенсус: необходимость профессионализации рынка

Мнения других участников также подтвердили: рынок все больше склоняется к осознанному управлению. Представители управляющих компаний и девелоперов сошлись на том, что в условиях нового регулирования гибридные схемы будут подвергаться трансформации. Самостоятельная сдача апартаментов все чаще сталкивается с барьерами: от нарушений налогового и санитарного характера до невозможности соответствовать нормам гостиничного стандарта.

Также было отмечено, что централизованная модель открывает путь к цивилизованному рынку: застройщики, операторы и инвесторы начинают взаимодействовать в рамках единых правил, понятных всем сторонам. Особое внимание участники уделили новому закону о местах размещения, который, по сути, делает централизованную модель не альтернативой, а стандартом. Если проект заявлен как гостиница — он обязан соответствовать гостиничным требованиям. Отсюда — необходимость в профессиональном управлении, едином сервисе и централизованной ответственности. Все спикеры, поддержавшие централизованную модель, согласились: новые правила приведут к очистке рынка и росту доверия инвесторов.

Будущее — за предсказуемыми решениями

Особое внимание в дискуссии уделялось последствиям появления профессионального оператора для собственников, ранее управлявших апартаментами самостоятельно. Спикеры сошлись во мнении, что внедрение централизованной модели помогает проектам выйти из «серой зоны» и увеличить уровень доверия со стороны клиентов и надзорных органов. При этом поднималась и тема долгосрочной аренды как возможной альтернативы для тех инвесторов, кто не готов работать в гостиничном формате по новым стандартам.

В финале встречи участники обсуждали, какая модель сегодня необходима рынку. Прозвучала мысль о необходимости баланса между профессионализмом, прозрачностью и устойчивостью. Однако голосование аудитории в течение всего мероприятия показывало: несмотря на текущее преобладание гибридной схемы, эксперты в недвижимости склоняются к централизованному подходу.

Это еще раз подтвердило: рынок стремится к стандартизации, предсказуемости и ответственности — а значит, будущее принадлежит моделям, где управление сосредоточено в руках профессионалов. И здесь ключевую роль играют опытные операторы, способные не только выполнять требования законодательства, но и формировать качественный, конкурентоспособный продукт.