Шагане Багдасарян — «Мы не придумываем продукт, мы его проживаем»

ГК «МЕТРЫ» за восемь лет сформировала экспертизу в реновации жилой недвижимости в Петербурге. В этом году компания объявила о трансформации и выходе в сегмент коммерческой недвижимости. Как накопленный опыт работы со старым фондом помогает создавать современные офисы, зачем девелоперу собственный «дом» на Тележной улице и почему стратегия выкупа здания в период ограниченного предложения оказалась оправданной — в интервью с главой компании Шагане Багдасарян.

Почему офисы стали следующим шагом

— ГК «МЕТРЫ» за 8 лет сформировала сильную экспертизу в реновации жилой недвижимости. Почему именно сейчас компания выходит в совершенно новое направление, где требуется выстраивать процессы на другом уровне?

— Да, офисы — это следующий шаг. Более сложный, системный и масштабный. При этом для нас это действительно новый сегмент: в коммерческой недвижимости у нас нет того же объема опыта, которым мы обладаем в жилой. И мы это четко понимаем.

Но именно поэтому мы идем в это направление осознанно: не с позиции «мы все знаем», а с позиции развития. У нас уже есть сильная база в девелопменте, в управлении проектами, в работе со старым фондом — и мы переносим эту экспертизу в новый продукт. Это не резкий поворот, а логичное продолжение. Просто следующий уровень сложности.

— Ранее мы уже говорили, что ГК «МЕТРЫ» — уже не просто строительная компания, а девелопер инвестиционной недвижимости. Новый статус предполагает более высокий уровень задач и ответственности. Готовы ли команда и бизнес к такому резкому скачку?

— Мы каждый день проходим этот путь: учимся на ошибках, выстраиваем процессы, собираем команду. Сейчас у нас есть база, на которую можно опираться. Я считаю, что у нас одна из сильнейших команд на этом рынке. Уровень задач стал выше, но и уровень команды уже совсем другой.

Зачем девелоперу собственная штаб-квартира

— Первое офисное здание — это штаб-квартира компании. Правильно ли я понимаю стратегию: вы сначала реализуете офис для себя, чтобы накопить опыт, и только потом будете его масштабировать? Со студиями был такой же путь?

— Да, сейчас подход более зрелый. У нас есть стабильное финансирование и накопленный опыт, поэтому мы можем позволить себе заходить в продукт иначе. Сначала делаем для себя, проживаем этот опыт внутри компании, и уже после будем масштабировать.

— Почему вы решили инвестировать в собственное здание, а не арендовать пространство под ключ? Какие долгосрочные выгоды это открывает перед компанией?

— Аренда — это всегда временная история. Мы восемь лет работали в аренде. Собственное здание — это актив компании, ее фундамент. Плюс это вопрос контроля: мы сами задаем стандарты и формируем среду. И еще важный момент: когда мы вышли на рынок коммерческой недвижимости, то поняли, что не можем найти готовое помещение под наши задачи.

«Собственное здание — это актив компании, ее фундамент».

Почему выбрали Тележную улицу

— Почему выбрали именно Тележную улицу? А не Литейный или Невский?

— Начнем с того, что в нашем городе свободных зданий в центре, которые можно выкупить целиком, не так много. При этом Тележная находится в стратегически сильной локации: рядом вокзал, активно строятся дорогие новостройки, район будет только развиваться. Это не самая очевидная улица, как Невский проспект, но она тихая, находится в самом центре и параллельна Невскому. В этом ее огромный потенциал.

— Ранее часть офиса планировалась под аренду конференц-залов. Сейчас штаб-квартира разрастается. Сохраните ли вы идею коммерческого направления внутри здания?

— Да, изначально была идея часть этажей использовать под коммерцию. Сейчас в приоритете собственная команда, потому что мы растем быстрее, чем планировали. На сегодняшний день мы займем около 70% здания, 30% оставим «про запас». Сдавать в аренду не планируем, но с удовольствием будем приглашать коллег — провести обучение или мероприятие, использовать пространство безвозмездно.

Как историческое здание превращают в офис

— Вы планируете поднимать крышу здания, сохраняя исторические строения. Для обычного человека это звучит невероятно. Расскажите подробнее, зачем это нужно и как это реализуется?

— Да, мы планируем поднимать крышу. Сейчас там чердачное помещение, а мы хотим сделать лаунж-зону для команды. Реализация будет, скорее всего, следующим летом — сейчас разрабатываем проект и проходим согласования. Это сложное решение, но именно оно позволяет создать качественный продукт и эффективно использовать каждый метр объекта.

— Какие нестандартные функциональные зоны появятся в новом офисе?

— У нас будет не только классическая рабочая часть. Появятся подкаст-студия, конференц-зал на 70 посадочных мест, open space, кабинеты, переговорные. Будут «капсулы тишины», где можно либо провести встречу, либо просто выдохнуть. Даже душевая будет! Идей очень много: часть из них реализуем, от части отказываемся в процессе — это нормально.

— Ранее вы планировали увеличить окна — сделать их более витринными. Удалось ли реализовать эту идею?

— Не все, что хочется, можно реализовать в историческом фонде. Возможность, скорее всего, была, но мы дополнительно учли погодные условия города и поняли, что увеличивать площадь остекления — не лучшее решение. Поэтому сохранили оригинальную архитектуру и усилили освещение внутри. Нашли баланс.

— В 2021 году Тележная улица была отдана на реставрацию. Планируете ли вы работу с фасадом, учитывая, что для вас это первый масштабный опыт работы с внешним историческим обликом всего здания, а не только с внутренними пространствами?

— Да, мы планируем заниматься фасадом. Этим летом будем устанавливать леса, сейчас заказываем паспорт фасада, чтобы определить допустимый цвет. После согласования проекта планируем завершить реставрацию в этом сезоне.

Что оказалось сложнее всего в проектировании

— С какими неожиданными сложностями столкнулись на этапе проектирования? Расскажите о главных инсайтах строительного процесса.

— Самое сложное — это вентиляция и планировка. Планировку меняли около пяти раз, сейчас она финально утверждена, стены уже возведены. По вентиляции искали компромисс, чтобы обеспечить комфорт сотрудникам и качественный воздухообмен. Главный инсайт — все приходится продумывать гораздо глубже, чем кажется на старте.

— Сохраните ли в дизайне фирменный почерк компании?

— Да, фирменный почерк мы сохраним, но аккуратно. Будут характерные элементы — лепнина, камин (мы перевезем его с другого объекта и соберем заново). Но при этом не хотим делать все в корпоративных цветах, потому что все быстро меняется. Делаем максимально классическую базу на долгие годы.

— Насколько сильно отличается опыт работы со студиями от работы с целыми зданиями?

— Это разные уровни. Студия — это внутри квартиры, есть ограничения, соседство. В здании у тебя гораздо больше свободы. И сейчас, в процессе стройки, я бы сказала, что здание делать даже проще. Но финальные выводы смогу сделать, когда полностью завершим проект.

Почему Тележная стала точкой роста

— Можно ли назвать Тележную улицу точкой отсчета в глобальном росте амбиций компании?

— Да, это шаг в другую лигу. И я чувствую, насколько даже я как руководитель стала увереннее, имея такой опыт и такой актив.

«Свое здание для бизнеса — это шаг в другую лигу».

— Что для вас лично станет главным маркером успеха этого проекта?

— Если команде будет удобно и эффективно работать в этом пространстве — значит, мы все сделали правильно.

Как собственный офис становится основой нового направления

— Какой опыт, полученный при проектировании собственной штаб-квартиры, ляжет в основу концепции нового направления «МЕТРЫ для бизнеса»?

— По сути, весь опыт. Проходя этот путь, мы формируем этапы строительства и реконструкции зданий, которые лягут в основу нового направления. У нас появляется «живой регламент» — что должно быть и чего не должно. Мы не придумываем продукт, мы его проживаем.

«Мы не придумываем продукт, мы его проживаем».

— Рынок сейчас все больше говорит о нехватке качественных офисов, особенно в исторических локациях Москвы и Петербурга. Вы начали думать об этом сегменте еще два года назад. Скажите, выход в этот вектор в момент острого дефицита — это просчитанная стратегия или удачное совпадение?

— Это стратегия. Мы начали думать об этом значительно раньше, чем рынок начал об этом говорить. Дефицит подтверждается практикой: мы сами не могли найти подходящее помещение. Даже в Москве мы взяли офис и полностью его переделали, потому что готового качественного продукта просто нет.

— Выкуп Тележной был сделан на основную часть средств компании. Как вы сохранили спокойствие и решились на такой шаг?

— Это было непросто, было много сомнений. Но я считаю, что это было лучшее решение, и ни разу о нем не пожалела. И очень важно, что команда тогда полностью поддержала: все сказали «берем, делаем» — и так и получилось.

Проект на Тележной уже находится в активной стадии и служит базой для развития направления «МЕТРЫ для бизнеса». В компании рассматривают его как опыт, с помощью которого можно проверить возможные варианты и развития событий с реконструкцией исторических зданий под современные офисные пространства.