Проверка недвижимости: ключевые шаги для безопасной сделки

Сегодня хочется обратить внимание на проблему, которую мы нередко слышим в новостях и удивляемся, как такое могло произойти в наше время.

Данная статья посвящена мошенничеству в области жилой недвижимости. Исходя из имеющегося юридического опыта, постараюсь рассказать, на что следует обратить внимание при заключении сделок с жилой недвижимостью и попробуем разобраться можно ли на 100 % обезопасить себя, пройдя все доступные этапы проверки.

Одновременно с развитием технологий и совершенствованием законодательства мошенники также продолжают совершенствовать свои преступные схемы. Лица занимающиеся преступной деятельность подобного рода проводят тщательную подготовку к совершению преступлений, они занимаются анализом рынка недвижимости, ищут сообщников, так как в одиночку такие преступления совершить невозможно, изучают потенциальную жертву их преступления, готовят план реализации похищенного имущества. Встречаются случаи, когда при раскрытии преступной схемы устанавливают причастных лиц, которые являются представителями нотариата, правоохранительных и различных государственных органов.

При всей сложности подготовки и совершения таких преступлений они продолжают совершаться. Так что же необходимо сделать покупателю перед совершением сделки купли-продажи недвижимости, чтобы не попасть на «крючок» мошенников?

1. Анализ рынка недвижимости

Сравните цены на квартиры со схожими характеристиками (место расположение, площадь, год постройки дома, состояние ремонта и т.д.) приобретаемого объекта. Если цена значительно ниже рыночной, следует обратить на это внимание.

2. Внимательно изучите выписку из Росреестра и иные документы, связанные с квартирой

Обратите внимание на лицо, которое является собственником квартиры в выписке и лицо, которое указано в договоре купле-продажи, это должен быть один и тот же человек. Посмотрите основание возникновения права собственности (наследство, договор купли-продажи, приватизация и т.д.), срок владения последним собственником, нет ли ограничений на пользование и распоряжение квартирой (арест, залог).

Также проверьте отсутствие задолженности по всем коммунальным платежам.

Короткий срок владения сам по себе не является чем-то подозрительным в наше время, так как цены на недвижимость постоянно растут, однако при совокупности иных указанных факторов это может являться негативным признаком. По возможности свяжитесь с предыдущим собственником.

3. Сбор информации о продавце и лица проживающих в квартире

Перед сделкой обязательно попросите продавца предоставить выписку из домовой книги в которой отсутствуют зарегистрированные лица. По возможности запросите у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансеров, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. Из открытых источников проверьте, не находится ли продавец на стадии банкротства, наличие исполнительного производства (на сайте судебных приставов), а также судебных разбирательств, где продавец является ответчиком (проверяется по ФИО продавца на сайте суда, в подсудность которого входит адрес приобретаемого объекта).

Если продавец находится в браке, проверьте наличие нотариального согласия супруга или брачный договор. Если есть несовершеннолетние дети, убедитесь, что все они сняты с регистрационного учета. Проверьте, использовался ли при покупке материнский капитал.

4. Проверка доверенного лица

Нередко встречаются случаи, когда собственник квартиры не может присутствовать на сделке и поручает это доверенному лицу. Этот факт часто отпугивает покупателей, но сейчас многие ведут свои дела через представителей находясь в другой точке мира. Проверьте подлинность доверенности на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, также обратите внимание на место выдачи доверенности как правило оформление доверенности происходит в городе, где находится объект недвижимости или по месту пребывания собственника. Если доверенность выдана в каком-то удаленном и небольшом городе от местонахождения собственника стоит взять это во внимание. Посмотрите срок действия и полномочия, указанные в доверенности.

Убедитесь, что у доверенного лица есть доступ в продаваемое им помещение и он может провести с вами совместный осмотр.

5. Изучите договор купли-продажи

Договор купли-продажи является основным документом перехода права от старого собственника к новому. Каждый пункт договора порождает юридические последствия. Нередко продавцы предлагают занизить стоимость квартиры в договоре и произвести расчет двумя частями, чтобы избежать уплаты налогов. В случае согласия на подобную схему при возникновении каких-либо судебных споров суд будет исходить из цены, указанной в договоре, кроме того, суд не сможет признать покупателя добросовестным приобретателем. Обратите внимание на порядок расчетов и ответственность сторон.

В последнем пункте рекомендаций я упомянул термин «добросовестный приобретатель», так как именно он закреплен в Гражданском кодексе Российской Федерации. Добросовестный приобретатель это лицо, которое не знало и не могло знать, что приобретает имущество у лица, которое не имело право на его отчуждение.

Хочу отметить, что иногда преступления совершаются настолько профессионально во взаимодействии с уполномоченными представителями государственных органов, с использованием поддельных документов, которые смог бы выявить только эксперт-криминалист, что раскрыть обман на стадии подготовки к сделке просто невозможно.

В связи с этим для защиты прав обманутых покупателей в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ с 1 января 2020 года добросовестный приобретатель имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет государства. Но необходимо отметить, что компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации.

Подведем итог, ознакомившись с приведенными рекомендациями может показаться, что сделка по приобретению недвижимости — это непреодолимый квест. Конечно, это не так, ежедневно совершается множество подобных сделок и в 99% случаев все проходит гладко и без последствий, но, к сожалению, встречаются и негативные примеры.

На рынке услуг множество предложений по проверке «чистоты сделки», предлагаемые банками, организациями, риэлторами и юристами. Конечно, для своего собственного спокойствия всегда лучше обращаться к профессионалам в своей области, как говорится: «Скупой платит дважды». Но даже оплатив услугу и передав все в руки специалиста, перед заключением договора, рекомендую вернуться к этой статье, чтобы не пропустить казалось бы незначительные детали.