Замедленная съемка. Как прошел 1 квартал на рынке первичного жилья

Цены

Первый квартал на рынке первичной недвижимости можно охарактеризовать как период стабильных цен. Как и в декабре 2024 года, в марте 2025 года средняя цена кв. метра в заключенных сделках составила порядка 275 тыс. рублей за кв. метр. Средняя цена в сегменте комфорт-класса по-прежнему находится на уровне 265 тыс. рублей за кв. метр. В бизнес-классе наблюдается рост цены в пределах 2-3% за квартал, средняя цена кв. метра сегодня составляет порядка 460 тыс. рублей.

Спрос

Объем продаж на рынке продолжается снижаться. Так, в 1 квартале 2025 года количество заключенных сделок не превысило 7 500 (в черте Санкт-Петербурга, исключая Ленобласть), что на 20% ниже, чем в 4 кв. 2024 года Впрочем, это укладывается в традиционную динамику рынка, связанную с сезонными факторами: конец года, в отличие от начала, — период повышенного спроса.

В сравнении с 1 кварталом 2024 года снижение составляет около 37% — не так много, как можно было бы ожидать исходя из «потерянных» рынком ипотечных сделок, так как отчасти девелоперам удалось заместить ипотеку различными программами рассрочек. Абсолютное количество ипотечных сделок (за квартал) снизилось на 6 000, количество всех сделок по ДДУ — только на 4 500.

Ипотека и рассрочки

Эксперты отмечают дальнейшее снижение объема выдачи ипотеки, даже по сравнению со 2 полугодием 2024 года (после отмены ипотеки с господдержкой). В январе и феврале доля ипотечных сделок на рынке Петербурга составляла менее 40%, в марте несколько увеличилась и составила 46%. Соответствующий показатель в последнем квартале 2024 года составлял 48,5%, во втором полугодии — 56%. Конечно, практически все ипотечные сделки сегодня — это семейная ипотека.

Доля рассрочек на рынке остается высокой и составляет обычно порядка 45-50% (хотя у разных девелоперов картина может отличаться). Доля рассрочки выше в тех проектах, которые были запущены недавно. Доля сделок с полной оплатой, по крайней мере в сегменте комфорт, по-прежнему не превышает 10%.

У кого продажи растут?

Для нас март с точки зрения продаж был довольно удачным. В сравнении с мартом 2024 года мы отмечаем прирост в продажах в 1,5 раза. Конечно, дело во многом в разном товарном запасе. За прошедший год вышло в продажу сразу несколько новых проектов («Литера», Ultra City 3.0, вторая очередь проекта «Струны»), открылся и заработал отель ARTSTUDIO М103, что также положительно повлияло на продажи в этом объекте. Относительно января-февраля 2025 года серьезных изменений в темпах продаж у нас нет, сейчас отмечаем скорее период стабильности без явных колебаний.

Новые старты

Ситуация ограниченного спроса на рынке приводит к тому, что девелоперы, по крайней мере, в комфорт-классе, хотя и не останавливают новые старты, но выводят проекты достаточно осторожно, очередями. Так, в 1 квартале 2025 года в комфорт-классе объем новых выведенных на рынок очередей оказался почти на 30 тыс. кв. метров больше, чем новых проектов (175 тыс. кв. метров против 147 тыс.).

В элитном сегменте, включая бизнес-класс, девелоперы до последнего времени «придерживали» новые проекты в стадии предевелопмента. Однако в 1 квартале 2025 года новые проекты выводились на рынок уже достаточно активно — более 100 тыс. кв. метров, что близко к показателям всего 2024 года (134 тыс. кв. метров), причем на апрель активно анонсируются новые старты, так что этот тренд уже преодолен.