Тренд на кладовки: основные риски для инвесторов

В России в 2025–2026 годах усилился тренд на переоборудование подвальных и цокольных помещений жилых домов под индивидуальные кладовые для хранения личных вещей. Инвесторы и небольшие компании приобретают такие помещения, проводят минимальный ремонт и сдают их в аренду.

По оценкам участников рынка, интерес к такому формату вырос на фоне снижения доходности традиционных инвестиционных инструментов. Отдельные представители рынка заявляют об окупаемости проекта в течение 3–5 лет.

Вместе с тем профессиональное сообщество обращает внимание на существенные риски такого направления. Эксперты выделяют несколько ключевых проблем.

Во-первых, правовая неопределенность. В действующем законодательстве отсутствует четкое определение «складов индивидуального хранения» в жилых домах, а также конкретные требования по пожарной безопасности, санитарным нормам и правилам размещения. Размещение подобных объектов в подвалах жилых домов создает прямую угрозу для проживающих людей в случае возгорания. При введении регуляторных ограничений деятельность может быть запрещена, а вложенный капитал — утрачен.

Во-вторых, высокая конкуренция. Барьер входа в этот сегмент минимален. Это приводит к быстрому насыщению рынка и падению арендных ставок. Реальный срок окупаемости может возрасти с заявленных 3 лет до 15–20 лет и более.

В-третьих, низкая ликвидность актива. Перепродать такой актив практически невозможно. Потенциальный покупатель часто предпочитает приобрести пустое помещение по более низкой цене, чем приобретать готовый объект. Так как создать новый с сопоставимыми характеристиками можно с существенно меньшими затратами. Следовательно, готовый актив утрачивает ликвидность, а инвестор лишается возможности выхода из проекта с возвратом вложенного капитала.

Сравнение с классическими инвестиционными инструментами

В отличие от подвальных кладовок, есть классические инструменты для инвестиций — торговая, складская и гостиничная недвижимость. В Garnet Invest мы внимательно изучаем новые тренды.

Показателен пример с помещениями, используемыми для комплектации заказов и приготовления еды под доставку (форматы dark store и dark kitchen). Крупные сети уже прекратили открывать новые объекты в жилых домах, переходя на отдельно стоящие здания и нежилые объекты, поскольку размещение в жилом фонде сопряжено с высокими рисками и может быть запрещено.

Таким образом, новые инвестиционные ниши с низким порогом входа неизбежно сталкиваются с двумя системными проблемами: быстрым снижением доходности из-за высокой конкуренции и высокими регуляторными рисками вплоть до полного запрета деятельности. Вложения в подвальные помещения под кладовки в жилых домах не являются исключением.