Как продавались квартиры в 2024 году в Ярославле

Ни для кого не секрет, что основным драйвером продаж на первичном рынке жилья, начиная с 2020 г. была ипотека. В 2023 г. на долю ипотечных приходилось 80-90% сделок в новостройках. В первом полугодии этот показатель сократился до 75-80%, а во втором полугодии после отмены массовой льготной ипотеки и изменению условий ипотеки семейной — до 60%.

Если посмотреть данные ЦБ по числу выданных за 10 месяцев кредитов, то за январь-октябрь 2024 г. выдано почти на 26% меньше кредитов, чем было в аналогичном периоде 2023 г.

При пересчете ипотечных сделок с учетом их доли в общем объеме, получится, что снижение за 10 месяцев в целом составило 33,3%. Что коррелируется с прогнозным снижением на уровне 30%.

На вторичном рынке ситуация отличается, сокращение по ипотечным сделкам составило 41,5%, а по общему числу сделок — 12,3%.

На снижение спроса повлиял и рост ипотечных ставок. Без учета семейной ипотеки разница в средних ставках на первичном и вторичном рынках меньше 1 процента. Но новостройки в среднем на 17% дороже, исходя из стоимости 1 кв. м.

С учетом того, что 7 из 10 покупателей не готовы менять район проживания, мы приходим к той ситуации, когда «вторичка» становится явным конкурентом новостройкам, особенно в тех районах, где ассортимент на первичном рынке невелик. Квартира на вторичном рынке кроме цены обладает еще одним важным преимуществом — она уже есть, не нужно ждать 1,5-2 года до ввода дома в эксплуатацию. И чаще всего на вторичном рынке квартиры продаются с каким-никаким ремонтом в отличие от новостроек, где «бал правит» предчистовая отделка.

Да, спрос на новое жилье велик, и это видно по структуре сделок на вторичном рынке, где на квартиры в новых домах приходится 27% продаж.

О высоком спросе на новое жилье говорит и доля в 25% квартир в домах 1980-1990-х гг. постройки.

В сегменте новых квартир на вторичном рынке наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры. Интересным моментом является то, что в новых домах доля двухкомнатных квартир выше, чем в других сегментах. А трехкомнатных ниже — на 2%.

Среди районов города самыми популярными в сегменте новых домов вторичного рынка являются те, где в последние 10 лет активно велась застройка: Фрунзенский и Дзержинский.

Динамику первичного рынка можно рассмотреть на примере одного из популярных районов — Дзержинского.

За первые 3 квартала  2023 г. по данным мониторинга по району было продано 899 квартир, в аналогичном периоде текущего года на 30,7% меньше. В 4 квартале 2023 г. объем продаж составил порядка 335 квартир, в этом году он ожидается на уровне 170-180 квартир. Таким образом, по итогам 2024 г. ожидаются продажи на уровне 800-850 квартир. Прогноз на 2025 г. — 650-680 квартир.

В качестве второго примера можно взять самый дорогой район города, то есть центральный Кировский. Снижение за 9 месяцев 2024 г. относительно аналогичного периода 2023 г. составило 70%. Это связано не только со снижением спроса, но и с сокращением ассортимента. В 2024 г. ожидаются продажи на уровне 100-110 квартир за год. А в 2025 году с учетом ожидаемого выхода новых объектов в продажу- 150-200. То есть по центральным районам в отличие от спальных мы прогнозируем увеличение числа продаж относительно 2024 года.

Общее прогнозируемое снижение объемов продаж в 2024 году ожидается на уровне 35-40%, то есть 3000-3300 квартир за год, включая пригородную зону Ярославля.

В 2025 г. тенденция на снижение спроса продолжится, если не появится дополнительных поддерживающих, стимулирующих продажи факторов. Условно-оптимистичный прогноз на 2025 г. 2400-2700 квартир.