Какие планировки будут продаваться долго

В течение последних двух лет отдел аналитики ГК Метро проводит закрытые мероприятия для застройщиков Ярославля. На таких «Квартирниках» (именно так мы назвали встречи) мы обсуждаем ситуацию на рынке, общаемся и обязательно к каждой встрече готовим свежую и интересную аналитику ярославского рынка недвижимости. На последнем мартовском «Квартирнике» мы говорили о том, какие квартиры необходимо добавить в проект, чтобы продавать как можно дольше.

Предыстория вопроса.

По состоянию на конец 2024 г. в Ярославле и ближайшем пригороде продавались квартиры в 45 введенных в эксплуатацию домах, в которых можно было купить 1080 квартир. В сумме это более 70 тысяч квадратных метров жилья. Анализируя эти дома, мы отметили, что в них встречаются схожие планировки, и можно сделать вывод о том, что они не особо востребованы у покупателя. Именно этой информацией мы решили поделиться с нашими партнерами, чтобы они могли учесть ее при проектировании новых жилых комплексов в наше неспокойное время. Тем, кто покупает квартиру, такая информация может быть полезна с точки зрения наиболее ликвидной квартиры.

Из указанного объема квартир распределение по числу комнат следующее:

• 1-комнатные — 35%,
• 2-комнатные — 39%,
• 3-комнатные — 24%,
• Многокомнатные и свободной планировки — 2%.

Интересным моментом является то, к каким годам постройки относятся эти дома, например, до сих пор в продаже есть 1 дом 2017 года постройки и 2 дома 2019 года постройки. Наибольшее число, конечно, приходится на последние 2 года: 12 домов 2023 г. постройки и 18 домов, сданных в 2024 г., из них 4 дома во втором полугодии.

Если же смотреть по числу квартир, то наибольшее число представлено домами 2023 года сдачи — 41,12% от общего числа квартир в введенных в эксплуатацию домах.

Для дальнейшего анализа из списка плохо продаваемых были исключены квартиры в домах, где старт продаж начался уже после ввода дома при условии, что сданы в эксплуатацию они были в 2023-2024 гг. В этом случае в перечне остается 867 квартир. Важным моментом является то, что 6 из оставшихся домов — это бывшие долгострои. Отсюда следует первое правило долгих  продаж — задержки и приостановки строительства.

По районам города распределение соответствует структуре предложения.

Среди других интересных наблюдений можно отметить то, что порядка 20-25% квартир расположены на первом или последнем этаже, что позволяет сделать вывод о том, что расчет на видовые квартиры на верхних этажах  в спальных районах города не работает.

Второе наблюдение: квартиры с отделкой в большинстве своем продаются до ввода дома в эксплуатацию.

Перейдя к площадям и планировкам можно отметить моменты, характерные для квартир с разным количеством комнат.

Например, низким спросом пользуются большие однокомнатные квартиры, особенно если они стандартной, а не евро-планировки, то есть у них стандартная кухня, а не кухня-гостиная. Большими мы считаем квартиры площадью от 50 кв. м. Так же некоторый избыток предложения наблюдается в диапазоне площадей 40-45 кв. м.

Для двухкомнатных квартир в зоне риска находятся квартиры площадью 60-70 кв. м.

С трехкомнатными квартирами ситуация очень сильно будет зависеть от района города, но в целом, нужно быть осторожным с квартирами больших площадей, особенно в спальных районах города.

Так же к плохо продаваемым относятся квартиры свободной планировки площадью более 90 кв. м.

А вот вид отопления и материал строительства не являются панацеей и не гарантируют ни особо хороших, ни гарантированно плохих продаж.

Переходим к непосредственно к «рейтингу», который открывают трехкомнатные квартиры в Дзержинском районе, особенно с совмещенными санузлами и длинными узкими коридорами.

Традиционно трехкомнатные квартиры плохо продаются в Дзержинском районе города, но и в других районах плохо продаются «трешки» площадью около 90 кв. м с длинными коридорами.

На 5 месте рейтинга будет сочетание больших комнат и маленькой кухни. Особенно, если при этом будет много коридоров, где сложно разместить места для хранения.

Четвертое место: 2-ярусные квартиры больших площадей. В «идеале» с большими-большими террасами.

3 место занимают креативные планировки с помещениями нестандартной формы.

Почетное второе место занимают большие «однушки», о которых мы уже говорили, а так же квартиры чуть-чуть не дотянувшие до евро-планировки. К евро мы относим квартиры с кухней-гостиной площадью более 16 кв. м.

И абсолютное лидерство за двухкомнатными квартирами, которые называют «распашонками». Почему они не нравятся покупателям? Причина в том, что в квартире кухня и комнаты расположены по одной линии вдоль коридора, нет грязной зоны, то есть в любое помещение можно попасть только через коридор, растаскивая грязь по всей квартире. При наличии маленьких детей и домашних животных это становится проблемой.

Именно такого рода квартиры остаются во многих сданных домах.

В ситуации общего снижения спроса в 2023-2024 гг. выбор востребованных планировок как при проектировании ЖК, так и при покупке квартиры, является очень важным критерием.