Что такое ГАБ с кладовками (self storage)

ГАБ — это Готовый Арендный Бизнес. Термин, который укоренился в России последние лет 15-20. ГАБ — это помещение (объект, коммерческая недвижимость), которое сдано в аренду федеральному арендатору. Например, помещение с Пятерочкой. Объект коммерческой недвижимости, который сдан в аренду федеральному арендатору — сети магазинов Пятерочка.

Сегодня ГАБ является синонимом выражения «пассивный доход». Инвестор покупает коммерческую недвижимость, сдает ее в аренду на 10-15 лет федеральному арендатору и получает пассивный доход.

Я занимаюсь созданием, покупкой и продажей ГАБов последние 17 лет во всех регионах России: от Калининграда до Южно-Сахалинска. За это время со своими командами реализовал более 3 000 проектов ГАБ в разных регионах.

За это время мне удалось сформулировать основные плюсы и минусы этого сегмента коммерческой недвижимости.

Для меня ГАБ — это три фактора:

1. Объект недвижимости в собственности.

2. Федеральный арендатор.

3. Долгосрочный договор аренды.

Теперь посмотрим на ГАБ сегмента self-storage:

1. Объект недвижимости в собственности. Мы в МегаСкладе работаем только по такой модели. Мы выкупаем объекты коммерческой недвижимости.

2. Федеральный арендатор. Сегодня у нас 23 объекта в 8 регионах. 25 объектов в запуске. 12 новых регионов на открытии. Тут критерий выполняется.

3. Долгосрочный договор. Вот тут любопытно. По нашей практике кладовки арендуют на срок от года до 7 лет. Формально критерий выполняется. Но интересно другое. Интересен диферсифицированный денежный поток. В одном объекте может быть 10, 20, 200, 1 000 кладовых. Если съедет один арендатор — останутся 9, 19, 199, 999...

Таким образом ГАБ с кладовками — это не просто ГАБ. Это диверсифицированный денежный поток от десятков или сотен арендаторов в одном объекте. Плюс этот денеженый поток ежегодно индексируется. Но это уже тема для отдельного разговора.