Закрытая продажа здания в центре Петербурга: кейс ТОР Групп
Команда ТОР Групп реализовала сложный объект в Адмиралтейском районе: здание с банным комплексом продано с сохранением исторического использования
Задача:
Владелец недвижимоти обратился к Наталье Храмцовой из ТОР Групп для продажи объекта по заявленной стоимости в условиях узкого назначения объекта — банный комплекс.
Дополнительно требовалось:
— обеспечить конфиденциальность сделки без размещения объекта в открытых источниках;
— показать инвестиционную привлекательность объекта и предложить понятные сценарии его дальнейшего использования;
— сопровождать сделку на всех этапах — от первичного интереса до перехода права собственности.
Причина:
Необходимость реализации объекта возникла в связи с тем, что здание не являлось профильным активом для собственника, и его дальнейшее содержание отвлекали от стратегических задач.
Дополнительными факторами стали:
— желание собственника перераспределить инвестиции в новые проекты;
— ограниченный круг потенциальных покупателей из-за узкой специализации объекта;
— необходимость профессионального подхода для корректной оценки и позиционирования на рынке.
Объект — часть здания в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга по набережной Обводного канала, площадью 1 231,8 м² с потенциалом увеличения до 1 557,8 м² за счет мансардного этажа.
В здании уже функционировал банный комплекс, что открывало сразу несколько сценариев использования: от продолжения текущего бизнеса до редевелопмента под апартаменты, отель или перевод в жилой фонд.
Работа по проекту велась в закрытом формате — без размещения на открытых площадках. Основной упор был сделан на адресную работу с инвесторами и профильными участниками рынка.
Работа по проекту велась последовательно — с фокусом на инвестиционную логику и подбор профильного покупателя.
1. Анализ рынка и формирование инвестиционной модели
На первом этапе был проведен анализ предложений в Санкт-Петербурге с сопоставимыми характеристиками: расположение вне первой линии, формат действующего бизнеса, площадь и потенциал использования.
На основе этого сформировали инвестиционное предложение:
— определили возможные сценарии использования объекта (сохранение банного комплекса, развитие смежных форматов, частичная реконцепция);
— рассчитали потенциал доходности в зависимости от модели управления;
— выделили ключевые преимущества объекта (площадь, инженерные характеристики, возможность увеличения полезного метража, отсутствие ограничений по согласованию с жильцами);
— сформировали позиционирование для инвесторов с учетом их профиля.
2. Подготовка визуальных и презентационных материалов
Были организованы фото- и видеосъемка объекта, включая ключевые зоны и инфраструктуру.
На их основе подготовлена презентация, в которой акцент сделан не на описании объекта, а на его инвестиционном потенциале:
— сценарии использования;
— возможные форматы управления;
— сильные стороны локации и объекта;
— аргументация для принятия инвестиционного решения.
3. Определение и сегментация целевой аудитории
Вместо массового продвижения был выбран формат адресной работы.
Целевая аудитория включала:
— инвесторов, работающих с банными комплексами и wellness-направлением;
— компании, рассматривающие развитие гостиничного или апартаментного формата;
— частных инвесторов, заинтересованных в готовом бизнесе с потенциалом развития;
— профильные операторы, ищущие площадки под расширение.
4. Адресное взаимодействие с рынком
Продвижение осуществлялось без выхода в открытые источники.
Работа велась через:
— прямые контакты с инвесторами;
— взаимодействие с профильными компаниями;
— подключение агентств недвижимости Санкт-Петербурга и Москвы для расширения охвата целевой аудитории.
Такой подход позволил сохранить конфиденциальность и сфокусироваться на релевантных покупателях.
5. Переговоры и сопровождение сделки
В процессе работы объект был представлен ограниченному кругу потенциальных покупателей.
Были организованы показы с детальным разбором:
— территории и входных групп;
— текущей инфраструктуры комплекса;
— технических характеристик здания;
— возможных сценариев дальнейшего использования.
Весь процесс до перехода права собственности занял около 10 месяцев.
Особое внимание уделялось поиску инвестора с похожим опытом — в частности, рассматривались представители банного бизнеса и девелоперы, работающие с коммерческой недвижимостью.
Объект был продан по цене, близкой к заявленной изначально.
Покупателем стал инвестор, профиль деятельности которого совпадает с форматом объекта, что позволило сохранить бизнес, персонал и потенциал дальнейшего развития.
Ключевым фактором успешной сделки стало точное определение целевой аудитории и выстроенная стратегия продвижения.
Дополнительно:
— прогнозная стоимость после редевелопмента — более, чем в три раза превышает цену продажи;
— объект обладает высоким потенциалом увеличения стоимости за счет перепланировки и надстройки этажей;
— рассмотрено порядка 10 потенциальных покупателей;
— интерес к объекту был сформирован за счет работы с агентствами и инвесторами в Санкт-Петербурге и Москве.
Источники изображений:
uk-tor.ru
Рекомендации партнеров:
Новости отрасли:
Все новости:
Публикация компании
Достижения
Профиль
Контакты