Почему снижение ипотечных ставок на 1–2% не оживит рынок недвижимости

С начала марта 2025 года крупнейшие банки России — в частности, Сбербанк и ВТБ — объявили о снижении рыночных ипотечных ставок на 1–2 процентных пункта. На фоне высокой ключевой ставки от Центробанка это воспринимается многими как сигнал смягчения условий кредитования. Однако спешить с оптимизмом не стоит.

Объясняем, почему снижение с 30% до 27–28% годовых в текущих реалиях практически не влияет на спрос и не оживит рынок.

Как изменились ипотечные ставки в марте 2025 года

Согласно официальным данным:

• Сбербанк установил минимальную ставку на новостройки при взносе от 50% — 28,2% годовых;
• На вторичное жилье — 27,6%;
• ВТБ рассматривает возможность аналогичных корректировок.

На первый взгляд это выглядит как долгожданный шаг навстречу покупателю. Но если рассматривать его в контексте платежеспособности населения и макроэкономики, очевидно: такие ставки остаются заградительными.

Почему снижение на 1–2% не решает проблему

Ставка в 27–28% — это в разы выше, чем психологически приемлемые значения для населения. Для большинства россиян комфортный уровень ипотечного процента составляет 9–12% (льготные условия — еще ниже). При текущем уровне доходов и закредитованности даже снижение на 2 процентных пункта не дает реальной возможности обслуживать кредит без серьезной нагрузки на семейный бюджет.

Иными словами, ставка остается вне зоны досягаемости для широкого круга потенциальных покупателей.

Давайте посчитаем: как меняется платеж

Предположим, человек берет ипотеку в размере 5 млн рублей на 20 лет.

Как видно, снижение на 2% уменьшает платеж на 7 000 ₽, но переплата все равно остается астрономической. Для большинства домохозяйств даже 118 000 ₽ в месяц — недостижимый уровень.

Ключевая ставка и ипотека: есть ли связь

Важно понимать, что снижение ставок банками — это не прямой сигнал о снижении ключевой ставки от Центробанка. Наоборот: регулятор уже несколько месяцев сохраняет ставку на уровне 21%, что обусловлено инфляционными рисками и необходимостью охлаждения спроса.

Однако банки снижают ставки по ипотеке по другой причине: ситуация с ликвидностью постепенно нормализуется, депозиты под 23–25% становятся менее популярными, а спрос на ипотеку критически просел. Это — попытка вернуть хотя бы часть клиентов на рынок, но без стратегических изменений это не решит проблему.

Кто выигрывает от такого снижения

Несмотря на общий скепсис, снижение ставок может сыграть положительную роль в отдельных сегментах:

• Покупатели с высоким первоначальным взносом (50% и более);
• Инвесторы, покупающие квартиры с целью сдачи и не зависящие от ставки;
• Клиенты с высокой кредитоспособностью, получающие персональные условия.

Но на массовый спрос это не повлияет. Средний россиянин с зарплатой 60–80 тысяч рублей в месяц просто не может обслуживать ипотеку под 28% годовых.

Прогноз на 2025 год: ждать ли оживления

Без смягчения денежно-кредитной политики и снижения ключевой ставки ниже 15% массового оживления ипотечного спроса ждать не приходится. Вариантов два:

1. Льготные программы на уровне государства (семейная, Дальневосточная, IT-ипотека);
2. Жесткая конкуренция между застройщиками с акцентом на рассрочки и субсидии.

Именно поэтому в ProStore Недвижимость мы наблюдаем рост интереса не к ипотеке, а к альтернативным схемам покупки недвижимости в Сочи и других курортах — рассрочкам, трейд-ин, субсидированным программам от застройщиков.