Как 1 бесплатная консультация в компании поможет сохранить деньги

К нам обратился потенциальный клиент для проведения оценки ППА. ППА в недвижимости — это сокращение от «переуступка прав аренды». Этот термин обозначает юридическую сделку, при которой действующий арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (физическому или юридическому).

Он (покупатель) захотел приобрести готовые апартаменты. Но у него был ограниченный бюджет, поэтому не было возможности купить помещение в собственность. Тем более такая коммерция в Санкт-Петербурге может стоить порядка 20 млн. руб.

Помещение расположено в центре города, в цокольном этаже, изначально бралось в аренду у города без ремонта. Оно было разделено на 4 апартамента и проведен ремонт. Для этого проведена перепланировка с установкой дополнительных мокрых точек. В будущем он планировал выкупить помещение в собственность.

Ему было не понятно, насколько адекватно продавец оценивает стоимость объекта.

Прежде, чем переходить к расчету стоимости объекта (как раз, наша специализация), мы начали с юридической составляющей. Размещение апартаментов в цокольном помещении запрещено законом, если речь идет о жилом использовании. Цокольные этажи в жилых домах не предназначены для жилья, и даже если такие помещения оборудованы как квартиры или апартаменты, юридически они жилыми не считаются.

Основные моменты:

Апартаменты в цоколе считаются нежилыми помещениями, предназначенными для временного размещения (например, гостиничного типа), но не для постоянного проживания.

Перевод нежилого помещения в жилое в цоколе практически невозможен, так как такие помещения не соответствуют установленным требованиям для жилья.

Кроме того, цокольные помещения часто являются частью общего имущества многоквартирного дома и не могут рассматриваться как отдельные объекты недвижимости для жилья.

Но в связи с тем, что объект предназначался для гостиничных услуг, эта вводная информация приведена в качестве справки. Но вот перепланировка помещения под апартаменты и текущий взгляд властей на этот вопрос заслуживает отдельного внимания.

Согласовать увеличение санузлов (мокрых точек) в цокольном помещении многоквартирного жилого дома возможно только при условии соблюдения всех санитарно-эпидемиологических и строительных норм:

Санитарные нормы требуют, чтобы в цокольных помещениях обеспечивались допустимые параметры микроклимата, вентиляции и отопления, что особенно важно для мокрых точек (санузлов).

Если цокольное помещение не является жилым, а используется, например, под офис, магазин или иное общественное помещение, то увеличение количества санузлов возможно при условии согласования с санитарными службами и соблюдения СП 54.13330.2016 и СанПиН 2.1.2.2645-10.

Для согласования потребуется проект перепланировки с техническим обоснованием, подтверждающим соответствие санитарным нормам, а также разрешение от органов местного самоуправления и Роспотребнадзора.

Но взгляд властей на апартаменты в последние годы стал крайне категоричным. Власти России ведут стали вести активную борьбу с апартаментами, переделанными из нежилых помещений, из-за проблем с их правовым статусом и нагрузкой на социальную инфраструктуру.

Неопределенный правовой статус: Госдума уже несколько лет не может принять закон, который бы четко определил статус апартаментов. В результате они юридически считаются нежилыми помещениями, хотя фактически используются для постоянного проживания.

Несоответствие вида разрешенного использования (ВРИ): Многие апартаменты расположены в зданиях с ВРИ, не позволяющим жилое использование. Это приводит к массовым судебным разбирательствам, штрафам и даже изъятию недвижимости у собственников.

Нелегальность и риски для владельцев: Власти Москвы и других городов усиливают контроль и административное давление на владельцев апартаментов без соответствующих разрешений. В ряде случаев апартаменты признаются незаконными и подлежат сносу или ликвидации, что влечет потерю вложенных средств для покупателей.

Отсутствие социальной инфраструктуры и ухудшение качества жизни: Власти критикуют застройщиков за отсутствие обязательств по созданию инфраструктуры, что ухудшает условия проживания и создает социальные проблемы.

Кроме того с сентября 2025 года вступают новые правила для гостиниц в России, связанные с обязательной классификацией и управлением средствами размещения. В частности, с 1 сентября 2025 года гостиницы, не прошедшие оценку соответствия требованиям классификации и не внесенные в единый реестр классифицированных средств размещения, будут лишены права заключать новые договоры оказания услуг и рекламировать себя.

Кроме того, с 2025 года для комплексов апартаментов и апарт-отелей установлено требование, что здание должно находиться под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя (управляющей компании, УК) и иметь отдельный вход. А что, если нежилое помещение изначально имело общий вход через подъезд жилого дома?

Это означает, что сдача апартаментов, входящих в такие комплексы, должна осуществляться через управляющую компанию, обеспечивающую соблюдение стандартов гостиничного сервиса и требований классификации.

Таким образом, с сентября 2025 года фактически вводится обязательное управление средствами размещения (в том числе гостиницами и апарт-комплексами) через управляющие компании, которые отвечают за соответствие объекта требованиям законодательства и ведут его в реестре классифицированных средств размещения. Без этого гостиницы и апартаменты не смогут легально оказывать услуги временного проживания.

Поэтому в данном случае для расчета стоимости ППА нам нужно было учесть все возможные риски, связанные с дальнейшим использованием помещения. С учетом того, что покупатель не является профессиональным игроком на рынке, было принято решение отказаться от покупки.