Апартаменты на Бали: рынок недвижимости и доходность в 2025 году

Рынок недвижимости Бали, островов Гили и Нуса Пениды в 2025 году привлекает инвесторов благодаря туризму и росту цен на жилье. Регионы предлагают доходность от апартаментов 8–16% в зависимости от расположения и управления. Рассмотрим ключевые аспекты: туризм, стоимость объектов, особенности регионов, юридические нюансы и риски инвестиций.

Туризм — драйвер спроса

Туризм — основа рынка недвижимости Индонезии. В 2024 году страну посетило 13,9 млн туристов, а за первые семь месяцев 2025 года на Бали приехало 3,98 млн гостей — на 12,46% больше, чем годом ранее. Туризм формирует 5,5% ВВП страны (~83 млрд долларов, из которых 22 млрд — расходы туристов). Экономика Индонезии выросла на 5,12% во втором квартале 2025 года, опережая прогноз МВФ для развивающихся рынков (4,2%). Апартаменты востребованы туристами и цифровыми номадами за счет комфорта и расположения. Заполняемость достигает 70–85%, в высокий сезон спрос растет на 20–30%. Однако конкуренция высока, а доходность зависит от управления и внешних факторов.

Стоимость апартаментов

Цены на апартаменты зависят от региона и типа объекта. На Бали в популярных районах (Чангу, Семиньяк, Улувату, Убуд) апартаменты площадью 40–60 м² стоят 100–200 тыс. долларов: эконом-класс — 100–130 тыс., средний сегмент — 130–160 тыс., люксовые объекты с видом на океан — от 160 тыс. На Ломбоке цены ниже на 20–30%: апартаменты у пляжей, таких как Танджунг Аан, стоят 80–150 тыс. долларов. На Гили апартаменты начинаются от 100 тыс. и доходят до 180 тыс. для пляжных объектов. На Нуса Пениде цены — 80–200 тыс. долларов (простые апартаменты или люксовые виллы в Клингконге). На стоимость влияют близость к морю, инфраструктура и эко-решения, такие как солнечные панели.

Регионы для инвестиций

Бали: тропический хаб

Бали — туристический центр Индонезии, сочетающий культурное богатство и природную красоту. Храмы Улувату и Танах Лот, рисовые террасы Убуда, пляжи для серфинга в Куте и ночная жизнь в Семиньяке привлекают миллионы. В 2025 году турпоток растет на 12–15% за счет йога-ретритов, эко-курортов в Улувату и коворкингов для цифровых номадов. Инфраструктура развита: международный аэропорт, сеть дорог, обилие ресторанов и спа. Рынок недвижимости показывает рост цен на 7–15% в год. Аренда апартаментов в Чангу и Семиньяке приносит 100–150 долларов за ночь с доходностью 8–14% при заполняемости 85–90%. В Убуде доходность — 7–10% из-за сезонности. Эко-апартаменты увеличивают спрос на 15–25%, особенно среди европейцев. Избыток предложения в Чангу и экологические ограничения требуют осторожности.

Гили: уединение и дайвинг

Острова Гили — Траванган, Мено и Эйр — это коралловые острова у Ломбока, где нет машин, а передвижение осуществляется на велосипедах или конных повозках. Траванган славится вечеринками и дайвинг-центрами, Мено — тишиной и заповедниками морских черепах, Эйр — семейным отдыхом и белоснежными пляжами. Туризм растет на 15–20% благодаря снорклингу, курсам PADI и устойчивым проектам, таким как восстановление рифов. Апартаменты стоят 100–180 тыс. долларов, аренда — до 150 долларов за ночь, доходность — 10–16% при заполняемости 80%. Рынок Травангана растет на 15–20% в год. Инфраструктура ограничена: электроснабжение нестабильно, доставка — только по морю. Сейсмическая активность и логистические сложности усложняют управление.

Нуса Пенида: инстаграмная локация Бали

Нуса Пенида, в 30–45 минутах на лодке от Бали, — ведущая локация региона благодаря природной красоте: скалам, лагунам и пляжам, таким как Келингкинг и Broken Beach. Это место, где мечтают побывать туристы, что подтверждает рост просмотров в TikTok на 40% в 2025 году. Турпоток увеличивается на 15% ежегодно, подпитываемый дайвингом с мантами, эко-турами и фотосессиями. Апартаменты стоят 80–200 тыс. долларов, доходность — 8–12% при заполняемости 75–85%. Цены в Клингконге растут на 15–20% в год за счет новых эко-курортов и вилл с видом на море. Инфраструктура слабая: узкие дороги, нестабильное водоснабжение и сезонные штормы затрудняют управление. Однако популярность делает Нуса Пениду перспективной для долгосрочных вложений, особенно в люксовые объекты.

Юридические и финансовые аспекты

Иностранцы не могут владеть землей в Индонезии, но доступна долгосрочная аренда на 25–30 лет с продлением до 80 лет (Hak Sewa/Hak Pakai). Покупка требует договора с управляющей компанией и проверки разрешений на строительство (IMB) и сертификата пригодности (SLF). Дополнительные расходы: 1–5% на нотариальные услуги и налоги, 10% налог на доход от аренды. Сделки возможны удаленно с взносом 30–40%. Юридическая проверка обязательна.

Риски инвестиций

Инвестиции связаны с вызовами:

• Конкуренция: рост числа объектов может снизить ставки аренды на 3–5%.
• Экология: ограничения на строительство из-за нагрузки на природу.
• Туризм: кризисы, пандемии или извержения вулканов могут сократить турпоток.
• Управление: без надежной компании доходность падает из-за комиссий (10–20%).
• Инфраструктура: на Гили и Нуса Пениде она ограничена.

Рынок недвижимости Бали, Гили и Нуса Пениды в 2025 году предлагает доходность 8–16% благодаря туризму и росту цен. Бали лидирует по инфраструктуре, Гили привлекают дайверов, а Нуса Пенида — ведущая локация за счет популярности. Инвесторам важно учитывать конкуренцию, экологию и инфраструктуру, а также проводить юридическую проверку.

Материалы не являются финансовой рекомендацией и носят информативный характер. Инвесторы должны учитывать валютные риски (курс рупии к доллару) и консультироваться с профессионалами перед покупкой недвижимости. 

Источники: BPS Indonesia, IMF World Economic Outlook, WTTC, Bali Hotels Association, Investland Bali, Bali Villa Realty, Bamboo Routes, Nour Estates, Gili Properties, Cross Celesta, Medium, Wise, DSGPay, AirROI, Tranio, Jakarta Globe, ANTARA News, TravelAndTourWorld, Bali Coconut Living, RoadGenius, Jewel Beat. Данные на октябрь 2025 года.