Как сдавать склады дороже рынка без демпинга

В Московском регионе уровень вакансии с учетом субаренды уже превысил 6%, а к концу года, по прогнозам, может приблизиться к 9%. Запрашиваемые арендные ставки на сухие склады класса А снизились на 12-25% (год к году) и в среднем составляют около 9 800–10 500 руб. за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Многие собственники вынуждены снижать цены, чтобы удержать арендаторов.

Но даже при снижении рыночных ставок возможно сохранять высокую заполняемость складов и получать доходность выше среднерыночной без демпинга. Доход формируется за счет главных факторов: увеличения арендного дохода благодаря эффективному управлению и недопущения необоснованного роста расходов. Сокращение операционных расходов напрямую повышает итоговую доходность — это приоритет для любого руководителя.  

Что востребовано бизнесом сегодня

Большинство новых складов — это крупные блоки 1400–2000 кв. м. В условиях нестабильности малый и средний бизнес не готов брать большие площади на длительный срок. Ему нужна возможность быстро масштабироваться или сокращать помещение без штрафов и переездов.

В основе нашего подхода к производственно-складской недвижимости (например, сеть складских комплексов «Графит») — современные стандарты управления, гибкость и ориентация на площади, которые действительно нужны бизнесу.

Эта стратегия подтверждена практикой. Комплексы предлагают помещения с гибкой нарезкой — от 100 до 1000 кв. м, а такие форматы сегодня особенно востребованы у малого и среднего бизнеса.

Арендатор может начать со 100 кв. м и вырасти до 1000 кв. м без смены локации (при снижении оборота так же легко уменьшить площадь).

Для тех, кому нужна свобода, предусмотрены краткосрочные договоры — от 3 до 6 месяцев. Они предполагают повышенную ставку, но это позволяет арендатору получить гибкие условия без долгой привязки.

Дополнительно организуются офисные коворкинги, переговорные, кофейные и бытовые зоны. В итоге арендатор получает не просто складскую «коробку», а готовое бизнес-решение.

Такой подход позволяет сдавать помещения выше среднерыночных ставок.

Особенно эффективна эта стратегия в формате «лайт индастриал» (Light Industrial). Многофункциональные объекты, объединяющие склад, небольшое производство, офис и сервисные зоны, хорошо подходят для городской логистики последней мили, мелкосерийного производства и онлайн-торговли.

По прогнозам, объем этого сегмента в Московском регионе продолжит активно расти в 2026 году. Формат «лайт индастриал» демонстрирует большую устойчивость к рыночным колебаниям и позволяет собственникам удерживать премиальные ставки даже при общем росте вакансии.

Таким образом, в условиях рыночного охлаждения конкурентное преимущество получает не тот, кто предлагает минимальную цену, а тот, кто обеспечивает максимальное удобство и гибкость для арендатора. Именно качественное управление, сочетающее строгий контроль расходов, позволяет поддерживать доходность выше рыночной даже при общем снижении ставок.