Лизинг недвижимости становится драйвером корпоративного финансирования

Рынок лизинга недвижимости в России в 2025 году продолжает демонстрировать устойчивый рост.
Этот инструмент постепенно перестает восприниматься как нишевый и превращается в один из основных способов финансирования бизнеса.
Для компаний, которые хотят развиваться без чрезмерной долговой нагрузки, лизинг становится реальной альтернативой кредиту и ипотеке. Вместе с ЛК Пруссия разберемся в вопросе.

Финансовая среда подталкивает к поиску альтернатив

Высокая ключевая ставка и жесткие требования банков делают классическое кредитование менее доступным.
В этих условиях предприниматели ищут способы сохранить оборотный капитал и одновременно решать инфраструктурные задачи — открывать филиалы, склады, торговые точки.

Лизинг недвижимости дает такую возможность: компания получает право пользоваться помещением сразу после заключения договора, а платежи распределяются равномерно на несколько лет.
Отсутствие единовременных затрат и упрощенная процедура одобрения делают этот инструмент привлекательным даже для среднего бизнеса, не имеющего крупных залогов.

Кроме того, лизинг дает налоговые преимущества: лизинговые платежи учитываются в затратах. В результате совокупная нагрузка на финансы оказывается ниже, чем при классической покупке или ипотеке.

Смена фокуса: от оборудования к недвижимости

Если еще пять лет назад лизинг ассоциировался преимущественно с транспортом и техникой, то сегодня фокус смещается в сторону недвижимости.
Пандемия, затем восстановительный рост, а теперь адаптация бизнеса к новым экономическим реалиям — все эти факторы изменили структуру спроса.

Компании больше не стремятся владеть всеми активами напрямую.
Гибкость и возможность освобождать капитал стали важнее формального права собственности. Поэтому лизинг офисных, складских и торговых площадей стал восприниматься как инструмент стратегического управления активами.

Особенно активно лизинг используется компаниями, работающими по франшизной модели и в розничных сетях. Для них важно быстро масштабироваться, открывая новые точки без долгих банковских процедур. В производственном секторе лизинг недвижимости позволяет запускать новые площадки без отвлечения оборотных средств и снижает риски при расширении.

Возвратный лизинг как способ высвободить капитал

Отдельного внимания заслуживает возвратный лизинг недвижимости.
Суть схемы: предприятие продает принадлежащий ему объект лизинговой компании и тут же берет его обратно в лизинг, продолжая использовать в операционной деятельности.

Для бизнеса это означает моментальное получение ликвидности без потери контроля над активом. Полученные средства можно направить на погашение долгов, обновление оборудования, маркетинг или расширение производства.

По сути, возвратный лизинг превращается в инструмент внутреннего рефинансирования: компания улучшает структуру баланса, снижает долговую нагрузку и укрепляет финансовую устойчивость.
Этот формат востребован у производственных предприятий, девелоперов, дистрибьюторов и торговых сетей, где капитал часто «заморожен» в недвижимости.

Макроэкономический контекст: ставка, рубль и инфляция

Динамика рынка лизинга недвижимости напрямую связана с макроэкономическими факторами. Во время периода высокой ключевой ставки, компании стали осторожнее относиться к долговым обязательствам. Одновременно выросла инфляция, что подталкивает бизнес искать модели, где платежи можно зафиксировать на несколько лет вперед.

Лизинг позволяет прогнозировать нагрузку и избежать сюрпризов от изменения кредитных условий. При этом договор может быть структурирован с индексацией, что делает расчеты прозрачными как для лизингополучателя, так и для инвестора.

Стабилизация рубля и умеренное снижение ставки, создают дополнительные стимулы для сделок: фиксированные рублевые платежи становятся более предсказуемыми, а стоимость активов в рублях остается относительно устойчивой.

Кто выбирает лизинг недвижимости

По оценкам отраслевых аналитиков, около 60–70 % сделок в сегменте лизинга недвижимости приходится на малый и средний бизнес.
Это предприятия с оборотом от 100 млн до 2 млрд рублей в год, которым важно одновременно расти и сохранять ликвидность.

Востребованы три основных типа объектов:

1. Коммерческие помещения в составе зданий — офисы, торговые блоки, помещения для обслуживания клиентов.
2. Производственные и складские комплексы — особенно в регионах с активной промышленной базой.
3. Объекты смешанного назначения — здания с производственными и административными зонами, а также апартаменты, используемые под бизнес.

Среди крупных клиентов рынка — логистические операторы, девелоперы, сети розничной торговли, клиники, IT-компании и частные образовательные учреждения. Они рассматривают лизинг как часть финансовой экосистемы компании, где недвижимость становится не пассивом, а инструментом роста.

Цифровизация и новые модели сделок

Быстрое распространение электронного документооборота, онлайн-регистрации и кадастровых сервисов Росреестра заметно упростило оформление лизинговых сделок.
Раньше процесс занимал недели, сегодня — считанные дни.

Это приближает лизинг недвижимости по гибкости к инвестиционным инструментам, но сохраняет его простоту и налоговые преимущества.

Перспективы рынка: институционализация и рост доверия

Рынок лизинга недвижимости в России пока относительно молод, но именно это обеспечивает высокий потенциал роста. Основную активность в сегменте лизинга недвижимости сегодня демонстрируют компании малого и среднего бизнеса. Для них этот инструмент становится способом расширения присутствия без привлечения дорогих кредитных ресурсов и без необходимости изымать средства из оборота.

Главный драйвер — растущее доверие со стороны бизнеса и постепенная институционализация сегмента: лизинговые компании выстраивают долгосрочные программы, появляются стандарты оценки рисков и оценки объектов.

В перспективе рынок может трансформироваться в самостоятельную категорию корпоративного финансирования, сопоставимую по масштабам с ипотекой для частных лиц.

Итог: инструмент зрелого бизнеса

Лизинг недвижимости перестал быть запасным вариантом для тех, кто не получил кредит.
В 2025 году это полноценный инструмент финансового планирования, который объединяет преимущества аренды, кредита и инвестиций.

Он позволяет компаниям контролировать активы, не замораживая капитал, выстраивать долгосрочную стратегию развития и оставаться гибкими в нестабильной экономике. А возвратный лизинг, усиливая эту модель, превращается в способ обновить баланс и направить средства туда, где они приносят рост.

Как отмечают участники рынка, ключевой фактор роста — повышение финансовой грамотности предпринимателей и доверия к инструменту.
Среди компаний, активно работающих в этом сегменте, — крупные универсальные игроки, в том числе ЛК Пруссия, развивающие программы лизинга коммерческой и промышленной недвижимости в регионах России.
Именно такие проекты формируют новую культуру использования недвижимости в бизнесе — более гибкую, рациональную и устойчивую.