25 лет спустя: сколько стоит ваше жилье сейчас по сравнению с 2000 годом

Совместное исследование ВЦИОМ и ДОМ.РФ показало: каждый второй россиянин считает покупку жилья лучшим вложением денег. Каждый третий, что приобретение недвижимости — выгоднее вклада. Так как эта тема актуальна из года в год, мы в Colife регулярно анализируем рынок и делимся результатами. Оказалось, были периоды, когда цена квадратного метра сильно падала — и в рублях, и в долларах.

Как взлетала и падала стоимость квадратного метра 

По стране стоимость жилья росла вплоть до 2008 года, и этот процесс не опирался на курс доллара. В 2000 году квадратный метр жилья в среднем по России стоил 8046 ₽ на первичном рынке, или 282 $, на вторичном — 5910 ₽, или 207 $. В 2008 году квадратный метр новостройки стоил уже 52 266 ₽, или 2156 $, вторичного жилья — 48 729 ₽, или 2010 $. Наглядный рост заставил россиян задуматься о покупке жилья в качестве надежной инвестиции в будущее.

Однако в 2008 году случается мировой кризис, после чего цены на жилье резко пошли вниз. Если считать в долларах, это падение продолжалось в течение двух лет, до 2010. Но если считать в рублях — до 2015. Валютные цены выросли из-за резкого скачка курса в 2014 году: примерно с 33 до 69 ₽ за доллар.

В этот период на российский рынок недвижимости повлиял новый экономический кризис, вызванный санкциями и падением цен на нефть, что неизбежно привело к очередному краткосрочному падению цен и на недвижимость. Средняя стоимость квадратного метра в Москве в 2014 году составляла 85 тысяч ₽, а в регионах — до 40 тысяч ₽. 

С 2016 года рынок начал постепенно восстанавливаться, а с 2018 года наблюдался стабильно высокий темп роста цен, хотя и с корректировками. В результате к 2020 году средняя стоимость квадратного метра в Москве составила уже 140 тысяч ₽, в регионе — 70 тысяч ₽. В этот же год весь мир столкнулся с пандемией COVID-19, что привело к временному падению цен на фоне неопределенности. Однако с 2021 года цены на жилье снова начали расти, достигнув рекордных значений в 2022 году, когда средняя стоимость квадратного метра в Москве превысила 200 тысяч ₽, а в регионах — 100 тысяч ₽.

До 2025 года стоимость жилья в новостройках стабильно продолжает расти, если считать в рублях. Если же смотреть на валютные цены, то они дважды падали: в 2016 и 2019 годах в результате скачков курса доллара. Что же касается вторичного рынка, то рублевые цены росли с 2010 по 2015 год, а после — два года снижались.

Рекордные скачки

В России цены на жилье, в первую очередь, рассчитываются в рублях, а потом уже переводятся в доллары по курсу. Соответственно, долларовая стоимость недвижимости зависит от рублевой и от самого курса. 

Например, если в рублях недвижимость за год подорожала на 20%, а курс доллара остался прежним, то в валюте цена тоже вырастет. Если же курс вырос сильнее, чем рублевая стоимость недвижимости, то цена в долларах будет снижаться, так как за ту же сумму в рублях дают меньше долларов.

Яркий пример — 2014-2015 годы: курс доллара вырос сильнее, чем стоимость квартир в рублях, поэтому рублевая стоимость недвижимости выросла, а долларовая — упала. Аналогичная ситуация сложилась и в конце 2022 года — после резкого скачка курса валюты.

Рублевая стоимость первичного жилья на протяжении последних нескольких лет не снижается. Важную роль сыграли программы льготного кредитования жилья: по статистике Сolife, около 35% из опрошенных 650 собственников, оформили ипотеку на пике последних лет. Однако предыдущий 2024 год заставил нервничать практически каждого участника на рынке недвижимости. Ипотечные ставки по рыночным программам превысили 28%, а максимальные ставки в некоторых банках достигли 43%, ограничение лимитов на выдачу льготных кредитов, рост инфляции 9,5% (по данным Росстата) и нестабильность валюты — все это привело к снижению покупательной способности. 

Сегодня арендовать — дешевле, чем платить ипотеку, с этим трудно поспорить. Пожалуй, в самом завидном положении находятся те, кто приобрел свое жилье в начале 2000-х, когда цена за квадратный метр соотносилась значительно выгоднее с покупательской способностью населения. Но и в 2025 году владеть собственной недвижимостью остается по-прежнему привлекательной и стабильной инвестицией в свое будущее.