Дарение коммерческой недвижимости родственнику: налоговые риски

Что касается налоговых последствий заключения договора дарения, то обычно участники подобных сделок не погружаются глубоко в эту тему и руководствуются положениями абзаца 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, согласно которым любые доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от обложения НДФЛ в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ.

Но налоговые последствия сделки по дарению кардинально меняются, если дарение осуществляется между близкими родственниками, оба из которых зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП) и предметом договора дарения выступает коммерческая (нежилая) недвижимость. Игнорирование данных налоговых последствий грозит привлечением к налоговой ответственности и штрафными санкциями как дарителю, так и одаряемому.

Налоговые последствия прежде всего зависят от системы налогообложения, применяемой дарителем и одаряемым, зарегистрированными как ИП. Ниже рассмотрены ситуации, когда даритель и одаряемый применяют общую систему налогообложения (ОСНО) или упрощенную систему налогообложения (УСН), и предметом договора дарения выступает коммерческая (нежилая) недвижимость.

Даритель применяет ОСНО

Даритель, согласно п. 2 ст. 154, п. 1 ст. 105.3 НК РФ, обязан уплатить НДС с рыночной стоимости передаваемого в дар объекта коммерческой недвижимости, если данное имущество использовалось дарителем для предпринимательской деятельности (Письма Минфина России от 30.03.2020 N 03-04-05/25020, от 29.10.2018 N 03-07-14/77560, от 10.03.2017 N 03-07-14/13427).

Даритель применяет УСН

Даритель обязан начислить и уплатить НДС с рыночной стоимости передаваемого в дар объекта коммерческой недвижимости, если данное имущество использовалось дарителем в предпринимательских целях, при условии, что даритель, применяющий УСН, признается налогоплательщиком НДС на основании положений п. 1 ст. 145 НК РФ. В таком случае передача имущества по договору дарения будет облагаться исходя из применяемой дарителем ставки НДС (5%/7% или 22%). 

Одаряемый применяет ОСНО

Обязанности по уплате НДФЛ со стоимости полученной коммерческой недвижимости у одаряемого не возникает, вне зависимости от того, использовался ли предмет дарения дарителем в предпринимательской деятельности и как предмет дарения будет использоваться одаряемым в будущем.

Как указал Верховный суд РФ в Определении от 17.04.2026 309-ЭС24-21782, возможность освобождения дохода от обложения НДФЛ согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ связывается законом исключительно с наличием семейных или близкородственных отношений между дарителем и одаряемым. Ограничение сферы применения освобождения от налогообложения в зависимости от характера использования полученного в дар недвижимого имущества (возможный или фактический), его функциональных характеристик, наличия у дарителя или одаряемого статуса индивидуального предпринимателя законом не предусмотрено.

Аналогичного мнения придерживается и Минфин России (см., например, Письмо 22.08.2025 N 03-04-05/82414).

Одаряемый применяет УСН

Одаряемый обязан включить в состав доходов по УСН рыночную стоимость полученного в дар объекта коммерческой недвижимости независимо от его использования дарителем и/или одаряемым в предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 346.15, п. 8 ст. 250 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.08.2024  N 03-04-05/77074, Письмо ФНС России от 24.07.2023 N БС-4-11/9359@).

Кроме того, в случае высокой рыночной стоимости предмета дарения одаряемый, применяющий УСН, может лишиться права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС, если у одаряемого вследствие принятия в дар коммерческой недвижимости общая сумма дохода, полученного в текущем налоговом периоде, превысит пределы, предусмотренные абз. 3 п. 5 ст. 145 НК РФ.