Где взять деньги на строительство: источники финансирования проектов

Основные источники финансирования

В России около 85% стоимости строительства покрывается за счет банковских кредитов. В Европе доля кредитного финансирования в среднем составляет до 70%. При этом застройщики могут комбинировать разные источники:

• собственные средства инвестора,
• средства страховых и пенсионных фондов,
• вложения мезонинных фондов,
• инвестиции через ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды),
• капитал частных инвесторов и партнеров по совместным предприятиям.

В сегменте жилой недвижимости отдельным источником становятся средства дольщиков.

Структура привлечения капитала подбирается с учетом нескольких параметров: рыночной ситуации, стадии проекта, кредитной истории девелопера и готовности инвестора к риску. Например, проекты на начальных этапах сложнее финансировать через банки, но они могут быть интересны частным инвесторам, которые готовы делить риски с девелопером.

Риски при привлечении финансирования

Даже при выстроенной структуре финансирования проект может столкнуться с внешними и внутренними рисками:

• Задержки из-за бюрократии. Без нужных разрешений невозможно двигаться дальше, а получение согласований часто затягивается.
• Изменения рыночной конъюнктуры. Колебания цен на стройматериалы, изменение спроса, рост курса валют — все это может повлиять на экономику проекта.
• Высокая долговая нагрузка. Чем больше заемных средств, тем выше риск, что проект не сможет выполнять свои финансовые обязательства.
• Ошибки в расчетах. Если проект приносит меньше выручки, чем планировалось, это осложняет возврат инвестиций.

Что нужно для запуска строительного проекта

По мнению опытных GR-специалистов , основа любого строительства — это наличие участка и рабочей команды.

Земля: участок должен быть либо в собственности, либо в долгосрочной аренде.

Команда:

• юрист, который сопровождает сделки и договоры,
• специалист по GR (взаимодействие с органами власти),
• финансист и экономист,
• технический заказчик,
• менеджеры по документации и согласованиям,
• проектировщики и подрядчики.

Часто небольшие компании передают часть функций на аутсорс, но связи с госорганами — зона, которую обычно оставляют внутри компании.

Этапы согласования проекта в Москве

Процесс начинается с получения ГПЗУ — градостроительного плана земельного участка. Без этого документа невозможно получить разрешение на строительство.

Ключевые этапы:

1. Получение ГПЗУ и прохождение ГЗК (градостроительно-земельной комиссии).
2. Разработка проектной документации и ее согласование.
3. Сбор исходных данных и разрешений (учет санитарных зон, исторических объектов, ограничений по высотности и т.д.).
4. Экспертиза проектной документации — может быть государственной или негосударственной.
5. Согласование архитектурно-градостроительного решения (АГР) с главным архитектором города.
6. Получение разрешения на строительство (РНС) и подача уведомления о начале работ.
7. Строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Сколько стоит строительство в 2025 году

Стоимость строительно-монтажных работ в премиальном сегменте в 2025 году начинается от 200 тысяч рублей за кв. м.

На итоговую цену влияют:

• расходы на подключение инженерных сетей,
• геология участка (тип грунтов, уровень подземных вод),
• наличие подземных уровней,
• выбор подрядчика (чем надежнее и крупнее подрядчик, тем выше стоимость работ).

Вывод

Финансирование девелоперских проектов требует гибкости и умения работать с разными источниками капитала. Банковские кредиты остаются основой, но растет доля вложений от частных и институциональных инвесторов. При этом успешная реализация зависит не только от денег, но и от выстроенной команды, грамотной работы с разрешительной документацией и оперативной реакции на изменения рынка.