Доходные дома: назад в будущее

Несмотря на то, что подробности пока не обнародованы, сам факт возвращения к этой модели — знаковый шаг, вдохновленный опытом как российской истории, так и зарубежной практики.

Историческая справка: когда доходные дома были нормой

В дореволюционной России доходные дома были неотъемлемой частью городского ландшафта. В конце XIX — начале XX века до 40% жилого фонда Москвы и до 80% в Санкт-Петербурге составляла именно такая форма недвижимости. Их владельцами чаще всего были представители купечества и дворянства, а доход от аренды составлял значимую часть их бюджета.

Доходные дома предоставляли размещение разным слоям населения. Уровень комфорта варьировался от элитных апартаментов для состоятельных категорий населения до скромных меблированных комнат эконом-сегмента. Архитектура была разнообразна — в качестве бюджетных вариантов предлагались компактные планировки, внутренние дворы-колодцы, общие кухни и санузлы, при этом элитные доходные дома могли соперничать с особняками, предлагая населению электричество, лифты, центральное отопление и даже прачечные. Например, в 1913 году в одной только Москве насчитывалось более 11 000 доходных домов, в которых проживало до 700 000 человек — почти половина городского населения. После революции 1917 года эта модель была упразднена: недвижимость национализировали, а само понятие «доходного дома» исчезло из правового поля.

Зарубежный опыт: как работают доходные дома сегодня

В западных странах формат доходных домов — не только устоявшаяся, но и активно развивающаяся часть рынка. В Германии и Австрии до 60% арендуемой недвижимости относится к собственности институциональных инвесторов, которые управляют объектами как единым арендным фондом. В США крупные девелоперы и фонды владеют миллионами единиц жилой недвижимости, включая целые микрорайоны доходных домов.

Средняя доходность таких объектов в Европе составляет 4–6% годовых, в США — до 8%, что делает их привлекательными для институциональных инвесторов. Ключ к успеху — поддержка со стороны государства, налоговые преференции и гибкое регулирование.

Доходные дома в современной России: плюсы и минусы формата

Современное общество вновь возвращается к теме возрождения доходных домов, но уже с учетом новых вызовов и реалий. Инициативы появлялись еще десять лет назад, но тогда они не нашли поддержки у инвесторов из-за низкой рентабельности. На данный момент существующие экономические условия не делают доходные дома привлекательными для бизнеса. Несмотря на исторические примеры и логическое обоснование, фактическая реализация таких проектов сталкивается с рядом серьезных препятствий, решение которых возможно только при совместных усилиях государства, бизнеса и законодателей.

Основных рисков несколько. Во-первых, экономическая нецелесообразность — период окупаемости подобных проектов начинается от 20 лет и выше. Во-вторых, отсутствие специальной законодательной базы — Жилищный кодекс не предусматривает категорию «доходный дом», а для ее введения требуются значительные изменения законодательства. Кроме этого, успешное управление доходными домами диктует создание отдельной инфраструктуры и найма дополнительного персонала, что заметно увеличивает затраты на содержание.

Вместе с этим, инициатива может стать перспективной, если использовать опыт действующих апарт-отелей: предложить инвесторам высокодоходную бизнес-модель, предусмотреть различные форматы аренды (краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная), обеспечить уровень сервиса на уровне отеля и внедрить льготную систему налогообложения на базе упрощенных требований строительства. Такая модель в перспективе могла бы стать эффективной на рынке. 

 Заключение

Возрождение доходных домов — не только символ возвращения к забытой, но перспективной модели, но и возможность сформировать цивилизованный рынок аренды, снизить социальную напряженность и дать новый импульс строительному сектору. При условии баланса между регулированием, рентабельностью и поддержкой государства, формат доходных домов может стать важной частью будущего жилищной политики России.