Риски на рынке недвижимости Сочи: мнение эксперта

Рынок недвижимости Сочи остается одним из самых динамичных в России, привлекая, как инвесторов, так и покупателей, желающих приобрести жилье у моря. Однако, несмотря на высокую привлекательность, сделки с недвижимостью здесь сопряжены с рядом значительных рисков. Особое внимание стоит уделить определенным категориям объектов, покупка которых может привести к серьезным правовым и финансовым последствиям.

Одной из наиболее распространенных проблем остаются сделки с квартирами, приобретенными в браке без последующего раздела имущества. В случае развода супруги не всегда оформляют соглашение о разделе недвижимости, и юридически квартира остается в режиме совместной собственности. Если один из бывших супругов продает такую квартиру без согласия второго, сделка легко оспаривается в суде. Это может привести к ее аннулированию, а новый владелец рискует потерять приобретенное жилье без возможности вернуть вложенные средства.

Не менее рискованной является покупка недвижимости, владельцы которой имеют открытые исполнительные производства. Например, если у собственника накопились крупные долги перед кредиторами или он находится в процессе банкротства, сделку могут признать недействительной. Долги по исполнительным листам создают риски для покупателя, так как после покупки такой квартиры он может столкнуться с требованиями аннулировать договор и вернуть имущество в конкурсную массу должника.

Дополнительные сложности возникают при приобретении квартир, купленных с использованием материнского капитала, если собственники не выделили доли детям. По закону несовершеннолетние должны получить свою часть в праве собственности, и если это не было сделано, суд может признать сделку незаконной. Покупатель оказывается в крайне уязвимом положении, так как не имеет возможности легализовать приобретение и вынужден либо аннулировать договор, либо пытаться через суд обязать продавца выполнить изначальные обязательства перед детьми.

Значительную угрозу представляют квартиры с неузаконенными перепланировками. Согласно действующему законодательству, любые изменения в планировке должны быть согласованы и официально зарегистрированы в Росреестре. Если этого не сделано, новый собственник сталкивается с необходимостью узаконивать перепланировку самостоятельно, что далеко не всегда возможно. В некоторых случаях владельцев обязывают вернуть квартиру в изначальное состояние, что может потребовать значительных финансовых затрат. В худшем сценарии продажа квартиры может быть признана недействительной, если суд установит, что объект перестал соответствовать техническим нормам.

Особенно осторожными стоит быть при покупке унаследованных объектов. Несмотря на то что наследники имеют полное право распоряжаться имуществом, возникают сложности, если процедура наследования не была завершена должным образом. Например, если один из претендентов на наследство позже предъявит свои права, покупатель рискует лишиться квартиры. Важно убедиться, что продавец зарегистрировал право собственности на унаследованную недвижимость и что нет других потенциальных наследников, способных оспорить сделку.

Еще одной категорией высокорисковых объектов являются квартиры в домах, признанных аварийными или подлежащими сносу. Даже если на момент покупки подобный статус официально не присвоен, перспективы включения здания в программу расселения могут повлиять на ликвидность и стоимость недвижимости. В таком случае покупатель не только теряет возможность долгосрочного проживания в квартире, но и сталкивается с проблемами при продаже, так как спрос на такие объекты крайне низок.

Отдельного внимания заслуживают жилые помещения, не имеющие официального статуса квартиры. К ним относятся эллинги, жилые гаражи и апартаменты в нежилом фонде. В последние годы эллинги стали особенно популярны в Сочи, однако их правовой статус остается неопределенным. Первоначально эти объекты предназначались для хранения и ремонта маломерных судов, и их эксплуатация в качестве жилых помещений нарушает законодательство. Более того, многие из них возведены на землях, не предназначенных для капитального строительства, что делает их уязвимыми к судебным разбирательствам и возможному сносу. В результате покупатели таких объектов могут столкнуться с серьезными юридическими проблемами и полной утратой недвижимости.

Недвижимость Сочи остается привлекательной, но покупателям следует тщательно проверять историю объектов и консультироваться с профессионалами перед совершением сделки. Квартиры с юридическими рисками могут казаться выгодными на первый взгляд, однако в будущем они могут обернуться серьезными финансовыми потерями. Осмотрительность и внимание к деталям помогают избежать множества проблем и гарантируют безопасность вложений.