Как студии захватывают рынок, а большие квартиры становятся нишей

Из-за высокой стоимости квадратного метра и жестких условий ипотечного кредитования структура спроса на жилье заметно меняется. Все больше покупателей выбирают компактные форматы, а многокомнатные квартиры постепенно смещаются в нишевый сегмент. В материале анализируются текущие тренды, востребованные площади, стоимость квадратного метра, а также факторы, связанные с приобретением студий и готового арендного бизнеса (ГАБ). 

Доля студий и больших квартир: что меняется

Уже несколько лет наблюдается устойчивый сдвиг спроса в пользу студий и однокомнатных квартир. Ключевая причина — рост стоимости квадратного метра в сочетании с ограниченной доступностью ипотеки. Для большинства покупателей решающим становится общий бюджет сделки, а не метраж.

По данным участников рынка, интерес к компактным форматам не только сохраняется, но и усиливается в нынешних экономических условиях. При этом спрос на большие квартиры тоже остается, однако он становится более нишевым и ограничен платежеспособной аудиторией. Рынок фактически делится на массовый сегмент с минимальным чеком входа и более узкий сегмент просторного жилья.

Какие площади студий наиболее востребованы

Наиболее популярный диапазон площадей студий сегодня — 20–28 квадратных метров. Именно такие размеры обеспечивают баланс между доступностью входа, функциональностью и ликвидностью. Покупатели, рассматривающие варианты в центре Санкт-Петербурга или на Петроградской стороне, часто ориентируются именно на этот метраж.

Опыт работы с объектами в исторической застройке показывает, что даже 15 метров можно превратить в полноценное пространство — за счет грамотного зонирования, использования высоких потолков и продуманной эргономики. Качество продукта определяется не столько метражом, сколько архитектурными и планировочными решениями.

Площади многокомнатных квартир и комфорт проживания

В проектах массового сегмента трехкомнатные квартиры обычно начинаются от 60–70 квадратных метров. Такие решения часто являются компромиссными с точки зрения функциональности и не всегда обеспечивают комфортное проживание семьи.

Полноценный комфорт с учетом современных сценариев жизни (разделение личного и общего пространства, наличие рабочих зон, вместительные системы хранения) начинается примерно с 80–100 квадратных метров и выше.

Главный ограничивающий фактор здесь — уровень платежеспособности покупателей. При текущих ставках и ценах увеличение площади кратно повышает бюджет сделки, что резко сужает аудиторию. Спрос на многокомнатные квартиры сохраняется, но его реализация напрямую зависит от финансовых возможностей покупателей и доступных инструментов финансирования.

Стоимость квадратного метра: студии против многокомнатных квартир

Как правило, квадратный метр в студии дороже, чем в многокомнатной квартире. Это объясняется тем, что покупатель платит не только за метраж, но и за более низкий порог входа, а также за повышенную ликвидность такого актива. В сегменте больших квартир цена за квадратный метр ниже, но итоговый бюджет покупки существенно выше и дополнительно учитываем стоимость мебели и техники на квадрат.

На вторичном рынке сформировалась категория студий в историческом центре или ГАБ, где стоимость квадратного метра выше, чем в исходных больших квартирах. Это связано с расположением в престижной локации с ограниченным ресурсом для новой застройки — свободных участков в центре практически нет, а историческая застройка накладывает жесткие требования к реконструкции. Практически все такие объекты появляются в результате реновации исторического фонда, что напрямую влияет на цену квадратного метра студии. 

Факторы риска при приобретении студий и готового арендного бизнеса

При приобретении студий и готового арендного бизнеса (ГАБ) можно выделить несколько групп риска:

• Нестабильность арендного потока. Даже в центре города возможны периоды сниженного спроса в межсезонье. Загрузка объекта напрямую зависит от качества управления.
• Зависимость от управляющей компании. При передаче объекта в управление комиссия УК может составлять, например, 30% от арендной платы, либо собственник самостоятельно берет процессы аренды на себя.
• Юридические ограничения и чистота. Студии в нежилом статусе могут не давать права на регистрацию, иметь повышенный налог на имущество или ограничения по ипотеке. Объекты в историческом фонде требуют проверки законности перепланировок, наличия согласований и соответствия статуса помещения. Перед покупкой требуется проверять вид разрешенного использования.

Условия возможного роста спроса на большие квартиры

Спрос на большие квартиры зависит от макроэкономических факторов. Сейчас его сдерживает высокий общий чек сделки и ипотечная нагрузка. Рост возможен при снижении ипотечных ставок, увеличении реальных доходов населения и появлении гибких финансовых инструментов (рассрочка, комбинированные схемы). Также важна эволюция самого продукта — более продуманные планировочные решения могут частично компенсировать рост метража.

Текущая структура спроса на жилье в России демонстрирует тренд в сторону компактных форматов. Студии и однокомнатные квартиры занимают все большую долю благодаря более низкому порогу входа. При этом существует ряд факторов, перечисленных выше, которые необходимо учитывать, чтобы покупка была спокойной.