Оспорить кадастровую стоимость недвижимости и снизить налог

Первый наш проект по оспариванию кадастровой стоимости здания в Ленинградской области мы выполняли в 2013 году. На тот момент ни у кого не было опыта, а подобные кейсы были единичными. Но постепенно собственники недвижимости узнали этот механизм, так как он оказался вполне эффективен для снижения налога на имущества. И если посмотреть на статистику, то пик дел пришелся на 2019 год — было подано около 35.000 заявлений для снижения кадастровой стоимости, а последние годы количество дел составляет около 20.000. Но почему собственники стали реже обращаться в комиссии по рассмотрению споров? 

Во-первых, качество кадастровой оценки значительно улучшилось. Но нужно понимать, что данный вид оценки основан на использовании моделей. Т.е. расчет производится только на основе исходной информации, которая содержится в Росреестре. И именно эта исходная информация в последующем является базой для стоимости. Но если раньше в базе Росреестра содержалось много неточных данных, то с годами и с итерациями по оспариванию кадастровой стоимости, качество значительно выросло. И на нашей практики возникали уникальные случаи, когда вроде бы исходные данные все достоверные, но стоимость не соответствует действительности. 

Например, кадастровая стоимость мальковых прудов была оценена в сотни миллионов рублей. Фактически же объект было не так просто отыскать в лесу — он представлял собой несколько прудов, совершенно полностью заросших кустарником по периметру, а укрепления берега уже были разрушены. Поэтому стороннему наблюдателю даже сложно было представить, что «это» представляет такую огромную ценность.

Или другой пример. Здания сельскохозяйственного предприятия, которое не работает уже как минимум 30 лет. Инвестор приобрел этот объект с целью когда-то в будущем возродить здесь производство. А вы можете себе представить, что происходит с каменным зданием без отопления, окон и дефектах в крыше? Дождь и снег могут проникать внутрь, вызывая промерзание конструкций. Это может привести к трещинам в стенах и другим структурным повреждениям. Постоянное воздействие влаги на каменные стены также может привести к их разрушению. Вода, замерзающая внутри пор камня, расширяется и вызывает его растрескивание. Высокая влажность создает идеальные условия для роста плесени и грибка, что также повреждает строительные материалы все конструкции.

И по данным Росреестра — это «золотой» объект с высокой кадастровой стоимостью. Но когда сам видишь эти здания, то возникает один вопрос: «когда уже перестанут мучать и снесут?». Вот в таких случаях качество исходных данных у Росреестра не поможет снизить кадастровую стоимость, нужен индивидуальный подход.

Во-вторых, процедура оспаривания с годами усложняется. Вот лишь некоторые тезисы:

Введение досудебного порядка (2020 год): С введением новых норм стало обязательным предварительное обращение в государственное бюджетное учреждение (ГБУ) для оспаривания кадастровой стоимости.

Сроки подачи заявлений: С 2024 года собственники могут подавать заявления об оспаривании в течение 6 месяцев с момента утверждения новой кадастровой стоимости. Таким образом, срок для оспаривания значительно снижен.

Применение оспоренной стоимости: Оспоренная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, когда было подано заявление. Раньше можно было пересчитать налог за ретроспективные периоды.

Частота переоценки: раньше была каждые четыре года. С 2022 года введены единые сроки для проведения государственной кадастровой оценки. В 2022 году проводилась оценка земельных участков, а в 2023 году — оценка зданий, помещений, сооружений и машино-мест. 

Поэтому процедура оспаривания — все еще актуальна. И каждый случай рассматривается индивидуально.