Эволюция ЗПИФ: как рентные фонды изменят рынок инвестиций в недвижимость

Российский рынок коллективных инвестиций ожидает появление нового инвестиционного продукта: Закрытых рентных паевых инвестиционных фондов. Фактически это полноценный аналог популярного на Западе инструмента REIT (Real Estate Investment Trust).

Рождение российского REIT

Раньше деление ЗПИФ на «девелоперские» и «рентные» было скорее рыночной условностью и регулировалось указаниями ЦБ. Для них вводятся жесткие, но прозрачные критерии. Рентный фонд должен фокусироваться на готовых объектах: не менее 75% его активов должна составлять коммерческая или жилая недвижимость, права аренды или ДДУ. При этом фонд должен генерировать стабильный денежный поток — доля эксплуатируемого имущества, которое сдается в аренду, найм или лизинг, не может быть ниже 50%.

Для инвесторов важен другой пункт: законопроект обязывает управляющие компании выплачивать пайщикам доход от доверительного управления не реже одного раза в год. Причем на выплаты должно уходить не менее 70% от этого дохода, рассчитанного по формуле (поступления от аренды за вычетом расходов на содержание объектов и страховку). Это превращает рентный ЗПИФ в прозрачный и надежный инструмент получения пассивного дохода, напрямую привязанный к реальному сектору.

Альтернатива эскроу и революция в девелопменте

Пожалуй, самый интригующий блок законопроекта касается застройщиков. Предлагается альтернативный взгляд на классическую схему проектного финансирования.

Если многоквартирный дом полностью строится за счет средств рентного ЗПИФ, банку-эскроу-агенту разрешат поэтапно перечислять деньги застройщику еще до ввода объекта в эксплуатацию — по мере роста физической готовности здания. Но здесь есть принципиальное условие: фонд должен полностью финансировать стройку и владеть договорами долевого участия (ДДУ) на абсолютно все жилые помещения в этом доме. Девелоперы таким образом получают доступ к альтернативному источнику капитала и могут диверсифицировать долговой портфель.

Параллельно создается правовая база под цивилизованный рынок аренды с правом выкупа. Управляющим компаниям ЗПИФ разрешат выступать в роли лизингодателей, а само право выкупа недвижимости теперь будет подлежать обязательной регистрации в ЕГРН. Это не только защитит права арендаторов, но и позволит институциональным игрокам заходить в сегмент долгосрочной аренды.

Сделки через брокера: паи в один клик

Проект решает и давнюю инфраструктурную проблему, которая мешала розничным инвесторам массово заходить в фонды недвижимости. Брокерам разрешат приобретать паи при их выдаче от своего имени, но за счет клиентов, зачисляя их на счет депо инвестора. Это убирает технический барьер между банковскими/брокерскими приложениями и инструментами коллективных инвестиций. Купить долю в торговом центре или складском комплексе станет так же просто, как приобрести акцию крупной корпорации. Чтобы снизить риски, уточняется: если брокер по ошибке приобретет для неквалифицированного инвестора паи, ограниченные в обороте, это не будет поводом для признания сделки недействительной.

Кроме того, управляющие компании получат право прекращать формирование фонда на ранних стадиях, если нужный объем активов (до достижения 30% от целевого уровня) собрать не удалось. Деньги и имущество в таком случае будут оперативно возвращаться инвесторам.

Что это значит для рынка

Предложенные изменения могут обеспечить российскому рынку недвижимости так необходимый сейчас импульс к дальнейшему развитию.

Для частных лиц рентные ЗПИФ станут эффективной заменой покупке квартир под сдачу в аренду. Инвестор избавляется от сложностей с ремонтом и поиском арендаторов, получая при этом долю в качественной коммерческой или жилой недвижимости с регулярными выплатами.

Для девелоперов новые правила откроют путь к альтернативному финансированию проектов через инвестиционные фонды, снижая зависимость от банковского проектного финансирования.

У участников рынка есть время, чтобы адаптировать свои бизнес-модели. Тот, кто первым научится работать по новым стандартам рентных фондов, получит преимущество в борьбе за ликвидность и внимание инвесторов.

Данный материал носит ознакомительный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.