Надежны ли инвестиции в офисы: статистика и наблюдения

Вложения в офисную недвижимость — классический пример инвестиций с низкими рисками и стабильной доходностью. Но в начале 2022 года наша реальность круто изменилась. Как экономическая неопределенность отразилась на рынке офисной недвижимости? Остается ли она таким же надежным объектом для вложений, как это было раньше? 

Чтобы дать подробные ответы на эти вопросы, мы в компании West Wind Group изучили отчеты отраслевых экспертов, дополнив их собственной статистикой и наблюдениями. 

West Wind Group — компания полного цикла в сфере коммерческого редевелопмента. Мы реконструируем старые здания (преимущественно в центре Москвы) и превращаем в современные деловые пространства с дизайн-кодом. После ввода объектов в эксплуатацию мы остаемся с арендаторами и владельцами, чтобы заботиться о их комфорте. Для инвесторов в бизнес-центрах West Wind Group всегда есть интересные предложения.

🏆 По итогам февральского исследования «РБК Исследования рынков» West Wind Group вошла в топ-10 рейтинга российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости. West Wind Group занял 7-е место по России по продажам офисной недвижимости и 8-е — по сдаче в аренду.

Пессимистичные прогнозы не сбылись

В феврале-марте 2022 года не было недостатка в прогнозах разной степени мрачности. Причем, небезосновательных. В определенный момент в West Wind Group решался вопрос — не стоит ли в связи с кризисом изменить стратегию, начать двигаться в сторону упрощения и удешевления? В портфеле компании в основном бизнес-центры класса B+ с дизайнерским ремонтом и уникальной концепцией. А концептуальный редевелопмент — затратная стратегия. Как раз на март был запланирован старт работ на новом объекте – бизнес-центре «Сады Этрета» в Москве на Цветном бульваре. И мы обсуждали перевод объекта в более низкий класс с обычным ремонтом. Однако сделали прогноз и решили остаться в классе B+. Скоро стало понятно, что решение правильное.

По итогам 2022 года разные консалтинговые компании сходятся в одном — пессимистичные прогнозы не сбылись, сокращения активности на рынке офисной недвижимости не произошло.

По данным CORE.XP годовой объем спроса на рынке офисной недвижимости Москвы составил 1,2 млн кв.м. Это меньше, чем в 2021 году, но на 2,5% больше, чем в «ковидном» 2020-м. Объем спроса значительно превысил ожидания февраля-марта, когда в разных прогнозах указывались цифры от 800 тыс. кв.м. до 1 млн кв.м. 

В аналитическом отчете IBC Real Estate с итогами 2022 года указан более низкий показатель объема сделок аренды и купли-продажи — 1 046 тыс. кв.м. Но общие тенденции те же: спрос в 2022-м оказался ниже, чем в 2021-м, но выше, чем в 2020-м. Падение спроса имело место, но оно далеко от катастрофического.

Есть один показатель, который по сравнению с 2021 годом снизился очень заметно. Это ввод новых площадей. В отчете компании Ricci сказано, что по итогам 2022 года совокупный объем нового предложения в офисном сегменте составил 340 тыс. кв.м. Это ниже показателей 2021 года на 35%. При этом планировалось ввести больше 700 тыс. кв.м. То есть, для более половины заявленного к вводу объема площадей завершение строительства было перенесено. 

Компания West Wind Group оказалась в числе тех девелоперов, которые не изменили заявленных до начала кризиса планов. Наш новый бизнес-центр «Сады Этрета», как и планировалось, был сдан до конца 2022 года.

Бизнес-центр «Сады Этрета» (West Wind Group) открыл свои двери в декабре 2022 года. Посмотреть цены и планировки можно здесь. 

Объем инвестиций в офисы вырос более чем на 50 млрд рублей

Консалтинговая компания NF Group в итоговом отчете за 2022 год указывает, что общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России достиг рекордной отметки 487,2 млрд руб. Это на 21% больше показателя 2021-го.

Что касается структуры инвестиций, самый большой объем вложений среди классических сегментов коммерческой недвижимости пришелся на офисы — 22% Второе место, по данным NF Group, у складских и индустриальных объектов. Примечательно, что в 2021 году доля офисов в общем объеме инвестиций составляла 12%. В абсолютном выражении объем вложений в офисы вырос с 50 млрд до 108 млрд руб.

Что еще интересного в отчете:

• Доля иностранного капитала достигла минимума за всю историю наблюдений, составив 3,3% от общего объема вложений. 
• Сильно выросла по сравнению с 2021 годом доля инвестиций в готовые объекты: в 2022-м на их долю пришлось 55% инвестированных средств против 36% в 2021-м.
• Среди инвесторов лидировали девелоперы, которые покупали площадки под застройку (50% в структуре спроса). Но доля инвестиционных компаний и частных инвесторов тоже велика — 32%. 

Положительная динамика на рынке инвестиций в офисы в определенной степени связана с уходом международных компаний с российского рынка и продажей ими своих активов. Но есть и другие факторы. Эксперты компании отмечают, что положение отдельных сегментов рынка оказалось существенно лучше, чем ожидалось в феврале-марте. В частности, не произошло ощутимого снижения ставок и цен. 

Офисы в бизнес-центрах West Wind Group и до начала кризиса покупали в основном российские частные инвесторы. Фактор ухода международных компаний нас не коснулся, тем не менее в 2022 году количество сделок не уменьшилось. Более того — вырос средний чек.

В какие офисы лучше инвестировать в 2023 году?

Итак, на фоне неопределенности рынок офисной недвижимости показал устойчивость и хорошую активность. Если вы планируете купить помещения в бизнес-центре для сохранения средств и получения дохода, это грамотный выбор.

Другое дело, что инвестировать лучше в объекты, которые интересны арендаторам, у которых минимальная вакансия (вакансия — количество свободных площадей). Заглянем в отчеты экспертов за 2022 год и посмотрим, что там говорится по поводу вакансии на московском рынке офисной недвижимости.

Бизнес-центр Sugar Factory (West Wind Group) — пример офисного пространства с нулевой вакансией. Офисы освобождаются очень редко, но звонки по поводу аренды поступают каждые несколько дней. Посмотреть цены и планировки можно здесь.

В аналитическом отчете Bright Rich указан объем текущей вакансии в сегменте офисной недвижимости Москвы на 19 декабря 2022 года — 1 659 130 кв.м. Это на 12% выше, чем в 4 квартале 2021 года.

При этом, географически примерно 44% пустовавших на тот момент офисов находились между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Аналитики связали высокую вакансию в этих районах Москвы с вводом новых объектов и мерами арендаторов по оптимизации площадей. В центре города вакансия ниже, самая низкая — внутри Бульварного кольца и в «Москва-Сити». Здесь традиционно дислоцировались большие IT-компании и крупные западные игроки. Многие из них в течение года освободили площади, но вакансия частично освоена компаниями с госучастием, представителями нефтегазовой отрасли, торговли, рынка недвижимости. 

Если смотреть на классы бизнес-центров, то по данным разных аналитиков выше всего вакансия в классе А. В этом же отчете говорится, что на офисы класса А приходится примерно 40% от общего объема пустующих площадей, вакансия в БЦ этого класса по итогам года превысила 15%. Это объясняется все тем же оттоком международных арендаторов.

Напоследок отметим еще один тренд прошлого года, который напрямую не касается вакансии, но важен для инвесторов, — по данным CORE.XP, спрос на аренду офисов в 2022 году практически полностью был реализован за счет офисов с отделкой.

Рекомендуем офисы с привлекательной локацией и дизайн-концепцией 

Получается, рассматривая инвестпроект, выбирать нужно между офисами класса B или B+. Мы рекомендуем объекты класса B+ с привлекательной локацией и дизайн-концепцией. И можем подкрепить рекомендации собственной статистикой и наблюдениями. 

Большинство объектов в портфеле West Wind Group — это бизнес-центры B+ с качественным ремонтом и дизайн-концепцией, расположенные в историческом центре Москвы. Но есть и офисы классом ниже. В бизнес-центрах B+ средняя вакансия на конец 2022 года не достигала 2%, хотя летом был период повышения. В офисах классом ниже вакансия составляет порядка 8%. Офисы B+ быстрее сдаются: в срок от 2 недель до 3 месяцев, и договор с новым арендатором заключается еще до того, как помещение будет освобождено предыдущим. При этом арендные ставки в БЦ класса В+ на 70% выше, чем в офисных центрах класса В.

Если сравнивать с классом А, то востребованность офисов В+ объясняется более низкой арендной ставкой при сопоставимом качестве предложений. Несмотря на кризис, наличие дизайн-концепции и использование качественных премиальных материалов в отделке по-прежнему важны для компаний при выборе офиса.

Это не просто гипотеза. Летом 2022 года мы проводили опрос среди арендаторов, чтобы узнать, какие критерии для них являются самыми важными при выборе офиса. Удачную локацию и транспортную доступность ожидаемо назвали 100% респондентов. На втором месте (почти 86% голосов) оказалась не стоимость аренды, а презентабельность офиса и наличие оригинальной дизайн-концепции. 

Востребованность красивых офисов с идеей понятна чисто по-человечески. Все мы люди, и серьезные руководители тоже. А человеку свойственно принимать решения не только оперируя цифрами, но и основываясь на эмоциях. Работая в наших концептуальных бизнес-центрах, арендаторы получают удовольствие от атмосферы и остаются с нами надолго. Для инвесторов годовая доходность таких объектов составляет до 11%.

По соотношению доходности и надежности у инвестиций в офисную недвижимость хороший прогноз и в 2023 году. Инвесторам рекомендую обращать внимание на предложения, сочетающие привлекательную локацию, дизайн-концепцию и высокое качество ее воплощения.