Анализ цен на рынке продажи коммерческой недвижимости Ярославля

Общий объем предложений рынка продажи в Ярославле и Ярославском районе составляет около 337 тыс. кв. м. В 1 кв. 2024 г. на рынке было представлено около 338 тыс. кв. м., в 1 кв. 2023 г. — около 235 тыс. кв. м.

Общее число предложений по продаже объектов коммерческой недвижимости — около 300, в 1 кв. 2024 г. — около 250; в 1 кв. 2023 г. — 270 объектов.

Причем около 88% предложения сформировано городской чертой Ярославля.

Наиболее широко на рынке представлен сегмент помещений свободного назначения — около 53,5% всех представленных предложений. При этом их количество за шесть месяцев не изменилось.

На долю производственных и складских площадей приходится около 19,5% всех предложений по продаже. По сравнению со 2 кв. 2024 г. предложение производственно-складских помещений увеличилось на 4,3%.

На долю офисов приходится 14,5% от общего объема предложения. По сравнению с серединой 2024 г. их количество уменьшилось практически на 18%.

Доля торговых площадей составляет около 11,5%. В количественном отношении по сравнению со 2 кв. 2024 г. их число уменьшилось практически на 15%.

Еще около 1,2% — это гостиницы и отели.

Количество предлагаемых помещений для общественного питания невелико — менее 0,5%.

В предложении есть помещения различных размеров: от 3-10 кв. м в сегментах офисно-торговых помещений и площадей свободного назначения до 18000-24000 кв. метров в сегменте производственно-складских зданий и сооружений.

Средняя площадь помещений в предложении составляет:

• Офисные помещения — 160-210 кв. м,
• Торговые помещения — 145-195 кв. м,
• Помещения свободного назначения — 285-215 кв. м,
• Производственно-складские помещения — 3850-3800 кв. м.

 Разброс цен довольно велик.

Стоимость коммерческой недвижимости в городе в среднем заметно выше, чем в районе. Самыми дорогими в Ярославле помещения свободного назначения, а самые низкие цены характерны для сегмента производственно-складских площадей.

В различных районах г. Ярославля цены так же будут отличаться.

Стоимость 1 кв. м зависит от многих факторов, таких как расположение (локация, линия, этаж), состояние помещения и площадь.

Среди коммерческих помещений по г. Ярославлю самыми дорогими являются площади менее 100 кв. м., их стоимость составляет 81500-102000 руб. за 1 кв. м. Во 2 квартале 2024 г. средняя стоимость вышеупомянутых площадей составляла 80500-101000 руб. за 1 кв. м.

Далее стоимость 1 кв. м меняется в меньшую сторону:

• для помещений площадью от 100 до 300 кв. м. (82500 руб. за 1 кв. м.) — до 19-20% относительно сегмента объектов с площадью менее 100 кв. м.
• для помещений площадью от 300 до 500 кв. м. (61000 руб. за 1 кв. м.)– до 25-26% относительно сегмента объектов с площадью от 100 до 300 кв. м.

Исключение составляют помещения площадью от 500 до 800 кв. м., где стоимость 1 кв. м. относительно предшествующего сегмента выросла — на 14-15% (70000 руб. за 1 кв. м.).

У помещений площадью от 800 до 1000 кв. м.  стоимость 1 кв. м. составляет 67000 руб. за 1 кв. м.

Для помещений площадью от 1000 кв. м стоимость 1 кв. м. уменьшилась на 20-25% относительно предшествующего сегмента (57500 руб. за 1 кв. м.)

Таким образом, разница в стоимости 1 кв. м для помещения площадью 100-300 кв. м и более 1000 кв. м может составлять порядка 50 %.

Предложение значительно превышает спрос. Сделки носят единичный характер.

Как видно из данных по сделкам торг в сделке может превышать 25% в единичных случаях. Средний торг по прошедшим сделкам во 2 полугодии 2024 г. составляет около 2,5%, в 1 квартале 2024 г. 4,6%, в 1 квартале 2023 г. средний торг составлял 6,6%.

Соответственно, основная масса сделок приходится на г. Ярославль.

Общий объем предложений рынка продажи в Ярославской области (без Ярославского района) составляет около 218 тыс. кв. м., когда как во 2 квартале 2024 г. — 286,2 тыс. кв. м.

Общее число предложений по продаже объектов коммерческой недвижимости — около 215 шт.; а во 2 квартале 2024 г. (т. е. шесть месяцев назад было порядка 200 объектов).

Около 78% предложения сформировано 6 локациями: Рыбинский, Переславский, Ростовский, Гаврилов-Ямский, Тутаевский и Угличский районы области.

Также можно отметить Некрасовский район — около 4,7% предложения, когда как во 2 кв. 2024 г. на данный район приходилось около 2% от общего объема предложения по области.

Предложение в других административных районах области носит единичный характер.

Наиболее широко на рынке представлен сегмент помещений свободного назначения — около 41% всех представленных предложений.

На долю производственных и складских площадей приходится около 21% всех предложений по продаже.

Доля торговых площадей составляет около 16%.

На долю офисов приходится 10% от общего объема предложения.

Еще около 8% — это гостиницы, отели, туристические и базы отдыха. Количество предлагаемых помещений для общественного питания не так велико — 3%, а на АЗС, автосервисы — 1%.

В предложении есть помещения различных размеров: от 11-20 кв. м в сегменте помещений торгового назначения до 14250-21000 кв. метров в сегменте производственно-складских зданий и сооружений.

Средняя площадь помещений в предложении составляет:

• Офисные помещения — 90-115 кв. м,
• Торговые помещения — 280-350 кв. м,
• Помещения свободного назначения — 345-435 кв. м,
• Производственно-складские помещения — 2600-3300 кв. м.

Стоимость 1 кв. м зависит от многих факторов, таких как расположение (локация, линия, этаж), состояние помещения и площадь.

Среди коммерческих помещений по Ярославской области самыми дорогими являются площади менее 100 кв. м., их стоимость составляет 44500-55500 руб. за 1 кв. м.

Далее стоимость 1 кв. м меняется в меньшую сторону:

• для помещений площадью от 100 до 300 кв. м. — 44000-55000 за 1 кв. м.
• для помещений площадью от 300 до 500 кв. м — 29000-36500 за 1 кв. м.
• для помещений площадью от 500 до 800 кв. м — 25000-31500 за 1 кв. м.

Исключение составляют помещения площадью от 800 до 1000 кв. м., 25500-32250 за 1 кв. м.Для помещений площадью от 1000 кв. м стоимость 1 кв. м. 24000-30000 руб.

Предложение превышает спрос еще заметнее, чем в городской черте Ярославля.

Торг может превышать 30% в единичных случаях. Однако средний торг по прошедшим сделкам составляет 16,1%, во 2 квартале — 4,9%; в 1 квартале 2023 —  6,6%.