Как закрыть ипотеку в судебном порядке по иску залогодателя

Проблема

В 2010 году банк выдал потребительский кредит гражданину. В обеспечение исполнения договора наш доверитель И. передал в залог земельный участок. Спустя пять лет банк заключил с третьим лицом договор цессии, уступил права требования по договорам, однако государственная регистрация смены залогодержателя в ЕГРН не была произведена.

Новый кредитор через два года умер. Ни он, ни его наследники восемь лет не обращались в суд за взысканием задолженности по кредитному договору, который возник в 2010 году. Срок ипотеки по договору истек, однако обременение продолжало числиться в ЕГРН. 

В 2025 году собственник решил продать земельный участок, однако наличие неснятого залога отпугивало покупателей, и препятствовало продаже. 

Стратегия

Залогодержателю, указанному в ЕГРН, направлено требование о погашении записи об ипотеке.  В ответе на претензию банк подтвердил, что не имеет никаких имущественных претензий ни к должнику, ни к залогодателю-собственнику участка, поскольку права требования по кредитному договору и договору ипотеки уступлены в 2015 году. Заявителю рекомендовано обращаться к новому кредитору. Однако новый кредитор умер. Наследники никаких отношений с собственником участка иметь не хотели.

В сложившейся ситуации единственным способом защиты прав гражданина И. являлось признание ипотеки отсутствующей по решению суда. В районный суд по месту нахождения земельного участка подготовлен и подан иск к банку о признании договора залога прекращенным, а обременения в виде ипотеки (залога) в пользу банка — отсутствующим.

Формирование доказательной базы и аргументов

В соответствии с п.1 ст.335 ГК РФ, в случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364-367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

Самостоятельным основанием прекращения поручительства является истечение срока его действия. Согласно пункту 6 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано.

Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. В предыдущей редакции Кодекса аналогичная норма содержалась в пункте 4 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации.

П.16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъясняет: «Залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке) или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке)».

Таким образом, ипотека в пользу нового кредитора не возникла. Сроки исковой давности для взыскания задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на предмет залога истекли. Банк, как предыдущий кредитор, в действительности не имеет прав залогодержателя, поскольку уступил права 10 лет назад.

Итог

С учетом всех представленных документов, адвокату РОКА «Советник» удалось в первом же заседании доказать правоту залогодателя. Вынесено решение об удовлетворении иска в полном объеме. Банк решение не обжаловал. После вступления решения в законную силу, доверитель самостоятельно предъявил решение в МФЦ. Через три дня имущество было освобождено ото всех обременений.