Мнение эксперта: новый цифровой стандарт недвижимости РФ и КНР

Россия и Китай договорились о сотрудничестве в сфере Smart City, цифровизации строительства, энергоэффективных зданий и искусственного интеллекта. Почему следующим этапом может стать создание единого цифрового стандарта недвижимости?

Цифровизация строительства становится одним из ключевых направлений развития рынка недвижимости. Искусственный интеллект, BIM-технологии, цифровые двойники зданий, ESG и энергоэффективные решения постепенно формируют новый стандарт управления объектами недвижимости и городской инфраструктурой. 

Именно поэтому последние российско-китайские договоренности в сфере строительства выглядят намного масштабнее, чем стандартное отраслевое сотрудничество.

Для обеих стран это стратегически важное направление.

В мае 2026 года Россия и Китай подписали меморандум о сотрудничестве в сфере градостроительства. В числе ключевых направлений внедрение технологий Smart City, развитие «зеленого» и энергоэффективного строительства, сокращение инвестиционно-строительного цикла, цифровизация отрасли и использование искусственного интеллекта в строительстве. Также стороны договорились о совместной работе над проектами в условиях вечной мерзлоты и холодного климата. 

Россия обладает уникальным опытом строительства в экстремальных климатических условиях и высоким уровнем цифровизации государственных сервисов. Китай — крупнейшей в мире по скорости урбанизации и масштабам внедрения технологий в инфраструктуру. В сочетании эти компетенции формируют основу для появления новой модели управления городской средой.

Цифровизация строительства становится практикой

Строительная отрасль стоит на пороге крупнейшей трансформации за последние десятилетия.

На протяжении многих лет развитие рынка недвижимости происходило эволюционно. Совершенствовались строительные материалы, внедрялись новые инженерные решения, росли требования к качеству и безопасности объектов. Однако сама логика отрасли оставалась практически неизменной: проектирование, строительство, финансирование и эксплуатация существовали как отдельные процессы, между которыми зачастую отсутствовала единая цифровая среда.

Сегодня эта модель начинает стремительно трансформироваться. Недвижимость становится частью цифровой экономики, климатической политики и новой инфраструктуры данных.

Глава Минстроя России Ирек Файзуллин отметил, что технологии искусственного интеллекта должны стать неотъемлемой частью всех основных процессов строительной отрасли. По его словам, начиная с 2026 года запланирован поэтапный переход к использованию ИИ, а к 2030 году цифровые инструменты должны охватить весь жизненный цикл объектов капитального строительства — от проектирования до эксплуатации.

Например, в России появляются инструменты, которые еще несколько лет назад воспринимались как экспериментальные. Сервис «Цифровой нормоконтроль», разработанный Центром искусственного интеллекта в градостроительстве Москвы, позволяет вдвое сократить время проверки строительной документации с помощью ИИ.

Одновременно в Москве развиваются системы автоматизированного проектирования жилых зданий, цифрового мониторинга этапов строительства и анализа эксплуатационных данных.

Один из таких примеров — сервис «Квартирография», разработанный Центром искусственного интеллекта в градостроительстве. Он автоматически создает планировочные решения для многоквартирных домов и позволяет повысить эффективность использования наземной части здания до 45%.

Также в столице тестируются ИИ-сервисы мониторинга хода строительства, поиска коллизий в BIM-моделях и цифрового контроля реализации программы реновации.

Эти технологии постепенно меняют сам подход к девелопменту: от ручного управления процессами отрасль переходит к управлению через данные.

Но сегодня большинство цифровых решений остаются фрагментированными. Именно поэтому следующий этап развития — это создание единого цифрового стандарта нового поколения.

Причем он не должен стать сертификацией в классическом понимании и уже не может быть просто ESG-стратегией. Речь идет о создании операционной системы для строительной отрасли. Требуется определенный базовый цифровой уровень, объединяющий все стадии жизненного цикла недвижимости.

По сути, такой стандарт — это единый протокол взаимодействия между девелопером, проектировщиком, подрядчиком, банком, государством, оператором здания и конечным пользователем. Главный принцип стандарта заключается в том, что каждый объект недвижимости должен существовать одновременно в двух измерениях: физическом и цифровом.

Недвижимость становится цифровым активом

Еще несколько лет назад стоимость объекта недвижимости определялась преимущественно его физическими характеристиками: локацией, площадью, качеством строительства и инженерных систем. Сегодня этого уже недостаточно.

Все большее значение приобретают данные, которые объект способен генерировать и использовать на протяжении всего жизненного цикла. Именно поэтому на первый план выходят цифровые двойники зданий, системы мониторинга, интеллектуальное управление инженерной инфраструктурой и технологии искусственного интеллекта.

Каждое современное здание постепенно получает собственную цифровую копию — цифровой двойник, который позволяет в режиме реального времени контролировать эксплуатацию объекта, прогнозировать риски, оптимизировать расходы и повышать эффективность управления.

Цифровой двойник становится обязательной частью объекта на протяжении всего жизненного цикла — от концепции до эксплуатации, последующей реконструкции или демонтажа.

Внутри единой системы объединяются BIM-модель, ESG-показатели, финансовые данные, информация об инженерных системах и эксплуатационная аналитика.

Концепция цифровых двойников уже используется в мировой строительной отрасли для управления объектами и прогнозирования эксплуатационных характеристик. Один из самых известных примеров — Virtual Singapore, первый в мире цифровой двойник города, который применяется для моделирования транспортных потоков, энергоэффективности, климатических рисков и городского планирования.

Причем данные должны обновляться в реальном времени.

Это позволяет банкам точнее оценивать риски, государству видеть фактические параметры объектов, а управляющим компаниям — оптимизировать эксплуатационные расходы. Одновременно снижается количество ошибок проектирования, потерь материалов и непрозрачных процессов на стройке.

В результате недвижимость перестает быть исключительно физическим активом и становится управляемым цифровым активом.

ESG перестает быть повесткой и становится экономикой

Еще недавно ESG воспринимался многими компаниями как дополнительный элемент корпоративной отчетности или репутационного позиционирования.

Сегодня ситуация меняется. Во всем мире устойчивое строительство становится частью финансовой модели объектов недвижимости.

Энергоэффективность, углеродный след, качество городской среды, рациональное использование ресурсов и показатели устойчивости постепенно превращаются в факторы, напрямую влияющие на стоимость капитала и инвестиционную привлекательность проектов.

По данным ДОМ.РФ доля жилых проектов с использованием «зеленых» и энергоэффективных решений достигла около 40%. В перспективе именно подтвержденные ESG-показатели могут стать одним из ключевых критериев оценки объектов со стороны банков, инвесторов и страховых компаний.

Таким образом, ESG трансформируется из инструмента отчетности в полноценный экономический механизм управления стоимостью недвижимости.

От отдельных решений к единому цифровому стандарту

Строительная отрасль во многом остается системой разорванной ответственности: проектировщик отвечает за проект, подрядчик за стройку, управляющая компания за эксплуатацию. Но никто не отвечает за результат здания как единой системы. Нет никого кто несет ответственность и сопровождает, прозрачно проектирует и корректирует эксплуатацию на протяжении всего жизненного цикла.

Существуют BIM-платформы, системы эксплуатации зданий, ESG-инструменты, цифровые сервисы, решения для управления инженерными системами и городскими данными. Однако большинство из них работают изолированно друг от друга.

Между тем отрасли необходим следующий шаг.

Как интернет функционирует благодаря единым протоколам передачи данных, так и строительный рынок нуждается в едином цифровом стандарте взаимодействия между девелоперами, банками, государством, подрядчиками, управляющими компаниями и собственниками объектов.

Такой стандарт позволит объединить данные на всех этапах жизненного цикла здания — от проектирования и строительства до эксплуатации и модернизации.

Речь идет не просто о внедрении новых технологий, а о создании цифровой операционной системы строительной отрасли.

Новый цифровой стандарт предлагает другую модель, а именно систему умных контрактов с KPI полного жизненного цикла. Подрядчик отвечает не только за ввод объекта в эксплуатацию, но и за фактические показатели здания. Проектировщик несет ответственность за реальную энергоэффективность, подтвержденную данными эксплуатации. Управляющая компания занимается мониторингом параметров среды, потреблением ресурсов, качеством эксплуатации, снижением энергопотребления, экологичностью объекта.

Такой подход особенно важен для развития умных городов нового поколения. Мир постепенно переходит к модели города как единой экосистемы данных, энергии, транспорта и городской среды.

Smart City как новая модель развития городов

Исследование трендов зеленого строительства до 2050 отмечает, что развитие умных городов требует не только технологий, но и новой системы управления, интеграции данных, устойчивой инфраструктуры и совместной работы государства и бизнеса. 

Концепция Smart City давно перестала ограничиваться установкой датчиков или развитием отдельных цифровых сервисов. Основной вопрос сегодня заключается не в цифровизации отдельных элементов городской среды, а в способности управлять сложной городской системой как единым организмом, снижая издержки, повышая устойчивость инфраструктуры и качество жизни.

В ближайшие десятилетия конкурировать начнут не только отдельные здания, но и целые городские экосистемы. Инвесторы, бизнес и жители будут выбирать территории по совокупности показателей качества среды: доступности инфраструктуры, энергоэффективности, климатической устойчивости, качеству воздуха, цифровых сервисов и связанности транспортных систем.

Биоклиматические фасады, системы управления энергией, солнечные панели, вертикальные фермы, интеллектуальное водоснабжение и переработка отходов станут частью стандартной инфраструктуры. Метрополитены и общественный транспорт будут интегрированы в единую низкоуглеродную транспортную систему. 

Цифровые паспорта зданий станут базовым элементом управления городской инфраструктурой. Они позволят в режиме реального времени отслеживать состояние объекта, потребление ресурсов, углеродный след, эффективность эксплуатации и прогнозировать риски на протяжении всего жизненного цикла.

Современный умный город представляет собой сложную экосистему, в которой объединяются данные о недвижимости, транспорте, энергетике, коммунальной инфраструктуре, экологии и качестве городской среды.

В такой модели здания становятся источниками данных, инфраструктура — цифровой платформой, а управление городом переходит на новый уровень эффективности.

Именно поэтому развитие технологий Smart City невозможно без цифровизации строительства, цифровых двойников, искусственного интеллекта и единых стандартов управления данными.

Фактически речь идет о переходе от управления отдельными объектами к управлению данными, рисками и жизненным циклом всей городской среды. 

Будущее строительной отрасли

Искусственный интеллект, ESG, цифровые двойники, Smart City и управление данными сегодня часто рассматриваются как отдельные технологические направления.

Но на самом деле мы наблюдаем рождение новой модели управления недвижимостью и городской средой.

Именно поэтому сотрудничество России и Китая в сфере цифровизации строительства выходит далеко за рамки обмена опытом. Речь идет о поиске новых моделей управления городской средой, инфраструктурой и жизненным циклом недвижимости, которые в будущем могут стать основой национальных стандартов и международных рынков.

Тот, кто первым сможет создать единый цифровой язык для недвижимости, получит возможность формировать стандарты обмена данными, оценки активов, управления жизненным циклом объектов и принятия инвестиционных решений на рынке недвижимости на десятилетия вперед.

Над таким стандартом мы в ESG-Эксперт уже работаем. Концепция на уровне идеи была заявлена нами в рамках программы «Академия инноваторов» как модель стандарта нового поколения для устойчивой и цифровой среды. Его задача — объединить данные, искусственный интеллект, управление жизненным циклом объектов и оценку устойчивости в единую систему принятия решений.

История показывает, что каждая технологическая эпоха создает собственную инфраструктуру. Индустриальная экономика опиралась на железные дороги и энергосистемы. Цифровая экономика — на интернет, облачные платформы и данные. Следующим инфраструктурным слоем может стать единая цифровая среда управления недвижимостью и городами.

Сегодня этот переход только начинается. Но именно сейчас формируются решения, стандарты и партнерства, которые определят, как будут выглядеть города, экономика и качество жизни следующих поколений.

Именно поэтому разговор о цифровизации строительства — это уже не разговор о технологиях. Главный вопрос — каким будет новый стандарт городов XXI века.

Это разговор о будущем.