Как новостройки обогнали вторичный рынок: динамика за 15 лет

Еще 15 лет назад, в 2010 году, новостройки были ощутимо доступнее по цене, чем жилье на вторичном рынке. Разница составляла в среднем около 30% в пользу первичного жилья. Однако в 2025 году ситуация кардинально изменилась: теперь квадратный метр в новостройке стоит дороже, чем в аналогичной квартире на вторичке. Почему это произошло? Какие экономические и законодательные изменения стали триггерами для разворота рынка? И что теперь делать покупателям, девелоперам и инвесторам? В этой статье разберу главные причины и этапы трансформации ценовой политики в сфере жилой недвижимости, дополнив личными комментариями.

Как все начиналось

В 2010 году российский рынок недвижимости был еще в фазе восстановления после кризиса 2008–2009 годов. Вторичный рынок пользовался традиционно высоким спросом за счет обжитости районов, развитой инфраструктуры и готовности объектов к заселению. Новостройки, напротив, предлагались на ранней стадии строительства и в большинстве случаев на окраинах городов. Это определяло их более низкую цену.

Разница между первичным и вторичным рынками доходила до 25–35%, в зависимости от региона. К примеру, в Москве в 2010 году средняя цена за квадратный метр в новостройке составляла 100–110 тысяч рублей, в то время как «вторичка» оценивалась на уровне 130–150 тысяч.

Начало изменений. Реформа долевого строительства (2018 год)

С 1 июля 2018 года в России вступил в силу закон о переходе к проектному финансированию. Суть изменений заключалась в следующем: дольщики больше не переводят деньги напрямую застройщику. Все средства зачисляются на эскроу-счета и становятся доступны застройщику только после сдачи объекта.

Финансирование строительства теперь осуществляется за счет банковских кредитов, которые застройщики обязаны брать под процент. Это повлекло за собой:

• рост издержек на строительство,
• усиление требований к финансовой устойчивости девелоперов,
• снижение доли мелких и неустойчивых компаний на рынке,
• усиление консолидации в отрасли.

Цены на новостройки начали уверенно расти. По данным «Дом.РФ», уже в 2019 году рост средней стоимости квадратного метра составил 12–15% в крупных городах.

Пандемия и ипотечная революция (2020–2022 годы)

Ситуация резко изменилась в 2020 году, когда началась пандемия COVID-19. Чтобы поддержать экономику и строительную отрасль, государство запустило программу льготной ипотеки под 6,5%, а затем и более выгодные форматы:

• семейная ипотека (от 4,5% и ниже),
• господдержка для всех граждан РФ (ставки от 0,01 до 2,99%).

Новостройки стали невероятно доступными для широкого круга населения. На этом фоне:

• спрос вырос кратно;
• предложение не успевало за спросом;
• застройщики начали увеличивать цены, включая в них субсидии;
• многие объекты продавались на стадии котлована за несколько месяцев.

Интересно, что несмотря на рост цен, уровень доступности жилья для семей оставался высоким — благодаря минимальным ставкам. Для покупателя это выглядело выгодно, но при этом средняя стоимость квадрата за 3 года выросла на 35–50% в зависимости от региона.

Застройщики как главные маркетологи

Одним из факторов устойчивого спроса стали сами девелоперы. Они быстро адаптировались к новым реалиям и начали предлагать:

• ипотеку с нулевым первоначальным взносом,
• рассрочки от застройщика без переплат,
• субсидированные ставки до 0,01% на весь срок кредита.

В результате на рынке сложилась уникальная ситуация: новостройки стали максимально выгодными с точки зрения условий сделки. Вторичный рынок не мог конкурировать в таких условиях — ни по цене в ежемесячном платеже, ни по привлекательности условий.

Вторичный рынок. Стабильность без роста

На протяжении всех этих лет вторичный рынок жил относительно спокойно. Цены росли незначительно, спрос оставался на умеренном уровне. Продавцы предлагали готовое жилье, зачастую с ремонтом, в обжитых районах. Но все чаще покупатели предпочитали новостройки благодаря финансовым стимулам.

Ситуация резко изменилась в 2023–2025 годах. Банковские ставки на «вторичку» достигли 22–28% годовых. Это практически исключило возможность покупки жилья с привлечением кредита. Люди начали отказываться от сделок, либо переориентировались на первичку, где сохранялись льготы.

В результате:

• спрос на вторичку снизился;
• рост цен остановился;
• разрыв между новостройками и вторичным рынком стал очевидным.

Региональная специфика и новые тренды

Важно понимать, что в разных регионах динамика отличалась. В Москве и Санкт-Петербурге новостройки выросли в цене в 1,5–2 раза за последние 5 лет. В городах-миллионниках — на 40–60%. В небольших городах эффект был умереннее, но тенденция сохранялась.

Интересный факт: в 2024 году в 60% российских регионов средняя стоимость квадратного метра в новостройках превысила цены на вторичку. Это стало новой реальностью.

Инвестиции и поведение покупателей

С изменением условий на рынке изменилась и психология покупателя. Люди начали воспринимать новостройки не только как жилье, но и как инвестиционный актив.

На фоне стагнации других инструментов (вклады, фондовый рынок, криптовалюты) недвижимость снова стала «тихой гаванью». Это подогревало спрос даже среди тех, кто не планировал жить в этих квартирах.

Государство продолжает поддерживать рынок новостроек. Помимо ипотеки, действуют:

1. налоговые вычеты,
2. программы субсидирования застройщиков,
3. госпрограммы по развитию инфраструктуры в новых районах.

Вторичный рынок остается в тени этих процессов. Без дополнительных стимулов он не может конкурировать по условиям.

Что мы сейчас видим по стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке

По данным на первый квартал 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройке в Москве составляет ≈355 000 рублей, на вторичном рынке — ≈310 000 рублей.

В Санкт-Петербурге, новостройка — ≈240 000 рублей за м², а вторичное жилье — ≈210 000 рублей за м².

На 2025–2026 годы аналитики выделяют несколько возможных сценариев:

1. Постепенное выравнивание спроса: снижение господдержки может сбалансировать рынки.
2. Рост значимости вторичного рынка при снижении ставок.
3. Развитие гибридных форм (вторичка от застройщика, апгрейд старого фонда).
4. В любом случае, тренд уже случился: новостройки — это дорого.

В заключении хочу сказать, что за последние 15 лет мы стали свидетелями глубокой трансформации рынка недвижимости. Новостройки из категории «дешево, но ждать» превратились в «дорого, но выгодно». Вторичный рынок остался в статусе «надежно, но недоступно».

Игра изменилась.Побеждают те, кто адаптируется. И те, кто умеет смотреть не на цену квадратного метра, а на логику процессов, финансовые условия и стратегию. Недвижимость остается основой стабильности — но правила игры на этом поле уже другие.