Из чего состоит процесс строительства здания промышленного назначения

Строительство здания промышленного назначения — процесс непростой и многоэтапный, а если площадь объекта более 1500 м2, задача становится еще сложнее, так как необходимы дополнительные экспертизы и заключения.

Но обо всем по порядку.

Один из самых сложных этапов — составление характеристики объекта, т.к. именно в процессе обобщения ваших как заказчика пожеланий и технических/юридических требований (в зависимости от эксплуатационных целей) происходит определение основных особенностей и свойств здания. На этой ступени важно понять, какой будет площадь будущего завода, и, если выбор ориентирован на крупное производство, как правило, она превысит 1500 м2.

Следующий логичный шаг — выбор и покупка земельного участка. Здесь важно обратить внимание на вид разрешенного использования (ВРИ), которое при несоответствии с формулировкой «производственная деятельность» поменять возможно, но этим нужно озадачиться до начала процесса строительства.

Далее следует получение исходно-разрешительной документации: правоустанавливающей, разрешающей, ограничительной и других, — полный перечень определяет компания-генпроектировщик в зависимости от региональных требований и специфики объекта.

Не менее важно четко и конкретно сформулировать техническое задание (ТЗ), продумав и указав тонкости с учетом профиля производства.

На этом этапе также, в соответствии со ст. 52.1 ГрК РФ, получаются техусловия (ТУ) у ресурсоснабжающих организаций на обеспечение объекта мощностями для дальнейшего его подключения к магистральным инженерным сетям.

Для продолжения работы над объектом обязательны этапы, которые выполняют специализированные компании, состоящие в профильных СРО, — это инженерные изыскания и проектирование.

Изыскания направлены на изучение земельного участка, выбранного в качестве строительной площадки, с целью в том числе определения вероятных изменений при взаимном влиянии объекта и природной среды.

Этап проектирования — большая глава реализации проекта, состоящая из стадий — «П» и «Р», включающие в себя разработку проектной и рабочей документации, соответственно, а при объекте площадью более 1500 м2 обремененные дополнительной экспертизой. Стадия «П» описывает и раскрывает суть проекта и дает обоснование его целесообразности, а уже на стадии «Р» прорабатывается детализация технологии строительства и строительно-монтажных работ по проекту. Минимальный состав разделов проектной документации и требования к ней определяется Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Важно: стадия «П» при возведении промышленного здания производственного назначения площадью более 1500 м2 имеет существенное отличие от аналогичного этапа для сооружений с меньшим метражом — необходимость получения экспертного заключения. Экспертиза может быть как негосударственной, так и государственной, необходимость проведения второго вида и требования к ней определяются Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», при этом учитываются такие факторы, как вид производства, особенность земельного участка, нормативные региональные требования и др.

И вот, когда проектные заключения получены, экспертиза проведена, до начала строительно-монтажных работ остается всего пара шагов, но они очень важны: получение разрешения на строительство (РНС) и заключение договора на строительство.

Для того, чтобы получить РСН нужна стадия П и ряд документов:

1. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) —документ, в котором указаны строительные характеристики: разрешенные виды землепользования и параметры строительства, а также требования к назначению, параметрам и размещению объекта относительно земельного участка;
2. согласования с соответствующими ведомствами, если есть обременения;
3. ТУ и Договоры с ресурсоснабжающими компаниями;
4. выписка из ЕГРН;
5. выписка из реестра СРО проектировщиков (либо документы компании-генподрядчика, подтверждающие его членство в профильном СРО);
6. положительное заключение экспертизы;
7. дополнительные документы, в соответствии с региональными требованиями.
8. Что же касается заключения договора на строительство, важно обратить внимание на следующие моменты:

а) При выборе контрагента для заключения договора генподряда проведите анализ показателей компании, проверив наличие опыта строительства промышленных объектов: профильный кейс очень важен, так как возведение завода «под ключ» технологически существенно сложнее, чем строительство жилого дома. Кроме того, одним из основных требований к генподрядчику является наличие членства в саморегулируемой организации (СРО) строителей.

б) При использовании в реализации проекта заемных средств внимательно читайте кредитные условия и неукоснительно следуйте им, чтобы впоследствии не было сопутствующих проблем.

в) Сформируйте службу строительного контроля. Данную функцию может осуществлять и сам генподрядчик, при этом важно, что в исполнительной документации за генподрядчика и стройконтроль не может стоять подпись одного и того же лица: это 2 разные роли и, соответственно, 2 специалиста, каждый из которых должен состоять в реестре специалистов НОСТРОЙ.

Если генподрядчик — компания сторонняя, а ваши партнерские отношения еще не налажены и профиль вашей компании не строительство, то на строительный контроль рекомендуем привлечь стороннего специалиста, состоящего в СРО. Да, это дополнительные затраты, но они оправданы, т.к. нет взаимной заинтересованности лиц, осуществляющих непосредственно работы и контролирующих процесс и результат.

г) В условиях договора отдельным пунктом пропишите, каким образом и в каком порядке будут вноситься изменения в условия. В длительном процессе строительства корректировки, уточнения могут быть вызваны разными факторами, но, к сожалению, они неизбежны и весьма не дешевы.

д) Укажите в качестве одного из условий ежемесячное подписание актов выполненных работ (форма КС-2) и справок о стоимости выполненных работ (форма КС-3) с обязательной визой стройконтроля.

И наконец мы переходим к непосредственному процессу строительства, в котором помимо текущих моментов по реализации проекта также есть тонкости, на и которых заострим внимание.

Во-первых, акцент на исполнительную документацию (ИД), которую в полном объеме должен вести Генподрядчик под кураторством службы строительного контроля. Эти документы важны и в таких фазах жизни объекта, как эксплуатация и реконструкция, также их требуют при проверках в ИФНС, именно поэтому имеет первостепенное значение корректно вести и хранить ИД.

Во-вторых, объект площадью свыше 1500 м2 является поднадзорным со стороны Инспекции ГАСН, соответственно, все необходимые документы (исполнительная документация, приказы на ответственных и прочие) всегда должны быть актуальны, верны и храниться на объекте, так как именно туда периодически обязательно приезжает инспектор ГАСН с проверкой фактов проведения работ, их соответствия проектной документации, качества материалов, безопасности и оформления сопроводительных документов.

Завершением активной фазы строительства можно считать подписание акта приемки законченного строительного объекта (форма КС-11), и с этого момента, как правило, начинается гарантийный срок.

Следующий, не менее важный этап — получение ЗОС — заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства проектной документации — одного из основополагающих документов в отрасли, без которого невозможен ввод в эксплуатацию. Его в случаях, как наш, т.е. если предусмотрено осуществление стройнадзора, выдает орган государственного строительного надзора (ГСН). Данное заключение является своего рода гарантией, что предусмотренные законодательством проверки успешно пройдены, а, соответственно, эксплуатация здания безопасна для жизни и здоровья граждан.

И наконец финальный шаг — получение Разрешения на ввод в эксплуатацию. Вся информация о новом объекте передается в Комитет, который выдавал РНС, и он же выдает выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Безусловно, возведение промышленных объектов производственного назначения площадью более 1500 м2 представляет собой многоуровневый процесс со сложными подготовительными процедурами, обязательными стадиями согласования, проверками документации на всех этапах, контролем за проведением строительно-монтажных работ. Обозначенные в нашей статье шаги — это лишь вершина айсберга, но мы постарались акцентировать ваше внимание на важных и не всегда очевидных моментах, т.к. именно благодаря качественной проработке каждого этапа объект строится в четком соответствии со сроками и объемами работ.