Зачем нужна антресоль в помещении МКД и как ее согласовать

Антресоль можно назвать уникальным элементом планировки. Ее возведение не меняет основные характеристики помещения или здания. Однако, полезная площадь объекта может увеличиться вплоть до 40%, что дает впечатляющие перспективы для бизнеса. Согласовать антресоль в помещениях МКД можно через перепланировку. Это не самая простая задача, но в нашей практике есть несколько успешных примеров. Я поделюсь опытом, чтобы вы получили представление об этапах и сроках согласования, путях решения возможных проблем.

Поговорим о понятиях — что представляет из себя антресоль и зачем она нужна бизнесу

В идеале, для успешного ведения и развития бизнеса нужно использовать каждый квадратный метр, если не сантиметр помещения. Но мы всегда ограничены площадью и объемом, заданными при проектировании. Иногда расширить возможности помогает объединение или раздел помещений. А есть еще и вариант с возведением антресоли. Вот что понимает под этим термином законодательство:

• антресоль — это площадка на возвышении (имеет опоры, основания, лестницу и ограждающие конструкции);
• есть важное ограничение — размер антресоли не должен превышать 40% от площади помещения (иначе это будет новый этаж, который согласовывают только через реконструкцию);
• еще одно требование — достаточная высота помещения (над и под антресолью должно быть место для ведения деятельности, прохода людей и т.д.);
• антресоль не меняет характеристики здания и помещения, однако, за счет нее полезное пространство становится ощутимо больше.

В МКД антресоль встретишь не так уж и часто. Коммерческие помещения, расположенные на первом этаже, редко имеют большую высоту. Плюс, столь существенное изменение планировки обычно приходится согласовывать с жильцами дома, так как задействуем несущие конструкции. Но в МКД современной застройки первые этажи специально отводят для бизнеса, проектируют высокие потолки. Это дает возможность обустроить помещение и возвести антресоль.

Использовать антресоль можно для разных целей. На этой площадке разрешено даже делать новые помещения (для персонала, отдыха и т.д.). Есть и множество других вариантов, от хранения товара и инвентаря до создания дополнительных посадочных мест в кафе или ресторане. А еще, помещение с такой планировкой будет стоит существенно дороже, если собственник захочет его продать или сдать в аренду.

Можно ли сделать антресоль в нежилом помещении МКД

Выше мы уже упомянули о причинах, по которым достаточно сложно возвести антресоль в помещениях МКД. Посмотрим на этот вопрос с точки зрения нормативной базы:

• возможность проведения перепланировки в помещениях МКД прямо предусмотрена Жилищным кодексом РФ и региональным законодательством;
• на примере столицы, устройство антресоли в жилых зданиях допускается Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП;
• при соблюдении указанных выше условий и требований безопасности, шансы на положительный исход согласования будут очень высокими.

Меры безопасности действительно важны. Антресоль расположена на высоте, и люди с нее могут упасть вниз. Да и сама площадка может обрушиться, если допустить ошибки в расчетах по нагрузкам. Поэтому проектирование антресоли всегда является ответственной задачей, где обращаем внимание даже на незначительные детали.

Расчет нагрузок имеет едва ли не решающее значение. Проектировщику нужно знать:

• какую деятельность будут вести на антресоли (согласитесь, есть разница для кафе или размещения тяжелого оборудования фитнес-зала);
• сколько людей может находиться одновременно на площадке и лестнице;
• что будет размещено на антресоли, так как нужно учесть характеристики и дополнительный вес.

Еще важно понять, выдержит ли перекрытие внизу новые нагрузки. Если оно повреждено или изношено, то появление антресоли только усугубит ситуацию. Проектная компания должна гарантировать, что такого не произойдет.

Так как изменится планировка, нам предстоит внести изменения в ЕГРН. Тут возникает едва ли не главная проблема в части согласований. Управления Росреестра во многих регионах ошибочно относят антресоль к новому этажу, требуют предоставить разрешение на строительство (реконструкцию).

Что нужно знать собственнику о согласовании антресоли в МКД

Если соблюсти пропорцию в 40% (размер антресоли/площадь помещения), то согласование пройдет через перепланировку. Это значительно проще, чем при реконструкции. Но все равно, нужно соблюсти требования:

• к получению разрешений на уровне собственников помещений в доме;
• к оформлению технического заключения, которым эксперты подтвердят допустимость и безопасность работ;
• к прохождению согласования через Мосжилинспекцию;
• к приемке завершенных работ и получению акта приемочной комиссии МЖИ;
• к внесению изменений в ЕГРН, что станет заключительным этапом действий.

Регламент согласования перепланировки достаточно подробно описан в Постановлении № 508-ПП. Одновременно с антресолью можно убрать или возвести перегородки, провести работы на дверных и оконных проемах, изменить места расположения инженерного и сантехнического оборудования. Указав все в одном проекте, мы согласуем сразу все предстоящие изменения.

Крайне нежелательно возводить антресоль в МКД без проекта и разрешений. Это чревато:

• невозможностью узаконивания, особенно если будут нарушены требования безопасности;
• разрушением или повреждением конструкций, травмами людей и ущербом имуществу (это реально, ведь не проводились расчеты по нагрузкам);
• предписаниями и штрафами от надзорных ведомств, так как нарушения и незаконное возведение антресоли невозможно скрыть при ведении деятельности.

Кстати, МЖИ может вмешаться и в ход работ — по собственной инициативе или по жалобам жильцов. Если выявят нарушения, собственника заставят приостановить перепланировку. В худшем случае, еще последует предписание и иск о восстановлении исходного состояния помещения. На этом же основании могут расторгнуть договор аренды с возмещением ущерба.

Перепланировка или реконструкция

Главное отличие между реконструкцией и перепланировкой заключается в степени последствий работ на характеристики здания. Покажем это на примере с возведением антресоли в МКД:

• если размер антресоли до 40% от площади помещения, то это не станет новым этажом и не попадет под реконструкцию;
• если не менять и не убирать несущие конструкции, работы тоже не отнесут к реконструкции.

Кажется, что разграничение между реконструкцией и перепланировкой достаточно четко прописано в нормативных актах. Но это не мешает тому же Росреестру регулярно относить антресоль к новому этажу, выносить решения о приостановках и отказах. Это можно преодолеть (обычно через суд), но собственники тратят драгоценное время.

Этапы согласования и обязательные документы

Процесс согласования перепланировки практически всегда одинаков и не зависит от состава, содержания и последствий строительных работ. Исключением является только изменение фасадных решений, но антресоль к ним не имеет отношения. Общий регламент таков:

• проведение собрания собственников помещений в МКД, получение протокола с их согласием на перепланировку с задействованием общедомового имущества;
• оформление проекта на перепланировку (с переустройством или без такового), где будут описаны решения о возведении антресоли, расчеты и т.д.;
• заказ технического заключения у автора проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр» (обязательный документ, который нужен как при согласовании, так и для узаконивания);
• запрос дополнительных материалов, по мере необходимости (например, техпаспорт и поэтажный план из ГБУ «МосгорБТИ», архивные документы и т.д.);
• подача документов на согласование в МЖИ (если требуется, ведомство само направит их в Москомархитектуру для получения заключения на изменения фасадов);
• получение разрешения на производство перепланировки.

Если указанные этапы завершились успешно, собственник начинает работы. Естественно, отступать от проекта нельзя, иначе возникнут проблемы при получении акта приемочной комиссии МЖИ. Договор на работы обязательно заключают с подрядной организацией, состоящей в СРО.

Четко описан и порядок действий после возведения антресоли и завершения перепланировки:

• собственник обращается к кадастровому инженеру за техническим планом (оформляется после обмеров);
• готовый техплан с заявлением нужно предоставить в МЖИ, где после проверок оформят акт приемки работ;
• акт с техпланом и иными документами будет направлен в Управление Росреестра, где и пройдет заключительный этап, — внесение изменений в ЕГРН.

Если работы выполнены без нарушений, а собственник не имеет незакрытых предписаний, МЖИ наверняка оформит акт приемки. Посложнее будет узаконивание, которое проходим без проекта, а на основании технического заключения. Главная сложность с получением этого документа — сроки. ГБУ «Экспертный центр» нередко не укладывается в 30 дней, и повлиять на это проблематично. Уведомление о передаче документов в Росреестр придет в личный кабинет на портале mos.ru. Далее нужно быть готовым, что регистратор вынесет решение о приостановке и отказе.

Почему при согласованиях антресоли возникают проблемы

Кажется, что подробное описание всех этапов согласования перепланировки в Москве исключает вероятность отказа (если, конечно, не допускать нарушений). Практика обращений в МЖИ действительно отработана. Но, что касается антресолей, как в МКД, так и в нежилых зданиях, то приходится учитывать особенности регистрационно-учетных действий в Росреестре:

• регистратор оценивает комплектность и содержание документов по Федеральному закону № 218-ФЗ;
• если в техплане и других материалах показано появление антресоли, то регистраторы часто трактуют это как изменение основных характеристик здания;
• в решении о приостановке будет указано на отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию);
• так как собственник заведомо не согласен с отнесением антресоли к реконструкции и не устранит замечание, регистратор вынесет отказ.

Останавливаться на этом этапе уже бессмысленно. Поэтому приходится готовить и подавать иск в суд. Для юристов нашей компании это уже наработанная практика. И хотя судебный процесс затянет процедуру еще на несколько месяцев, это приведет к положительному результату. Отказ признают незаконным, а Управление Росреестра обяжут внести изменения в ЕГРН. Собственник получит выписку и убедится, что антресоль возведена законно.

Заключая договор, мы сразу предупреждаем о вероятном затягивании сроков согласований, учитывая проблемы с Росреестром. Надеемся, что рано или поздно правоприменительная практика найдет свое отражение в законодательстве.