Алексей Алешин: взлет арендных ставок на офисы в ЦАО — временный эффект

Несмотря на то, что крупные блоки в таких БЦ начали выходить на рынок, именно их, по нашим оценкам, сейчас не хватает больше всего.

В последние годы девелоперы сосредоточились на строительстве объектов «в нарезку», поскольку это снижает бюджет покупки или аренды и позволяет ориентироваться на более массового клиента. Большие лоты разбирают заблаговременно, и к моменту запуска БЦ они уже «вымываются». В итоге на рынке стали преобладать небольшие и средние лоты, крупные блоки в дефиците, а это всегда ведет к росту ставок и цен.

Еще одна причина: на фоне дорогого кредитования часть компаний вместо покупки офиса выбирает аренду, что усиливает давление на этот сегмент.

Двузначные цифры по росту ставок — все же временный эффект. Недвижимость, конечно, дорожает всегда, но именно такие темпы — исключение для рынка. Когда крупные лоты начнут выводиться чаще, дефицит сгладится, и динамика станет менее резкой.

Когда это произойдет, сказать сложно. Многое зависит от финансовой политики ЦБ, ведь именно она прямо или косвенно определяет ситуацию на данном рынке. Согласно прогнозам самого Центробанка, озвученным в конце прошлого года, к концу 2026-го ключевая ставка может снизиться до 12%.

Мы не исключаем, что это может произойти. Если тренд на снижение продолжится, возможно, в 2027 году девелоперы начнут закладывать в новых БЦ лоты крупной нарезки чаще, чем в строящихся сейчас зданиях. Но строительство и физический вывод офисов на рынок свободной аренды — процесс долгий, поэтому первые признаки снижения дефицита и стабилизации ставок мы увидим через 2-3 года. Впрочем, вряд ли все это время они будут расти одинаковыми темпами, скорее всего, это будет волнообразный процесс.