КРТ и собственники недвижимости: что важно знать

Что такое КРТ и почему это важно

Комплексное развитие территорий (КРТ) — это масштабная программа правительства Москвы, направленная на реновацию городской среды, обновление устаревшей застройки и введение новых стандартов градостроительства.

Речь не только о сносе жилых пятиэтажек: программа охватывает и нежилые здания, торговые объекты, склады, офисы, которые попадают в зону развития.

Цели и задачи КРТ в отношении нежилой застройки

Основная задача КРТ — высвободить и переупаковать территории, которые используются неэффективно, не соответствуют современным градостроительным нормам или мешают реализации крупных инвестиционных проектов.

В рамках программы:

• создаются новые кварталы, транспортные развязки, парки и бизнес-зоны;
• вводятся жесткие механизмы изъятия собственности — в том числе через суд;
• собственникам предлагают выкуп по рыночной оценке, но не всегда она соответствует их ожиданиям. Для этого необходимо обратиться к оценщику.

Почему это критично для владельцев нежилой недвижимости

Если ваша недвижимость попала в границы КРТ:

• ее могут изъять принудительно;
• стоимость выкупа определяет независимая оценка, а не вы;
• спорить можно, но нужны факты, цифры и защита интересов.

Особенно это актуально для собственников:

• торговых объектов на первых этажах;
• офисов в старых зданиях;
• складов, гаражей, техцентров и сервисов в промзонах.

 Какие законы регулируют изъятие недвижимости по КРТ?

Механизм комплексного развития территорий регулируется сразу несколькими нормативными актами федерального и регионального уровня. В их числе:

• Земельный кодекс РФ (ст. 49, 56.8):
  устанавливает основания для изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
• Градостроительный кодекс РФ (ст. 45.1, 46, 57.3):
  определяет порядок подготовки и реализации проектов КРТ;
• Федеральный закон № 494-ФЗ от 30.12.2020 г.
  ввел понятие «комплексного развития территорий» в правовое поле;
• Постановления Правительства Москвы и региональные правовые акты, включая:
  • постановление № 258-ПП от 24.03.2020 (утверждает перечень территорий КРТ);
  • приказы Департамента городского имущества (ДГИ), Москомархитектуры и др.

Кто принимает решение об изъятии недвижимости?

Ключевую роль играют уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы:

• Департамент городского имущества Москвы (ДГИ) — инициирует процедуры изъятия, направляет предложения собственникам, ведет переговоры;
• Москомархитектура и Москомстройинвест — формируют концепции развития, разрабатывают проекты планировки;
• Правительство Москвы — принимает окончательное решение о включении территории в КРТ и утверждает градостроительные документы.

Процедура изъятия недвижимости в рамках КРТ

Процесс изъятия недвижимости в рамках комплексного развития территорий (КРТ) — это не одномоментное решение, а формализованная цепочка действий, на каждом этапе которой у собственника есть как риски, так и возможности повлиять на исход.

Этап 1: Заключение соглашения о КРТ

Первый шаг — включение территории в программу КРТ и заключение соглашения о комплексном развитии между инвестором и городом.

На этом этапе еще нет прямых последствий для собственников, но территория уже обозначена как потенциально подлежащая перепланировке или сносу.

Этап 2: Разработка и утверждение ППТ

Следом идет ключевой градостроительный этап — подготовка Проекта планировки территории (ППТ). Он включает:

• перечень зданий под снос;
• функциональное зонирование;
• параметры застройки и благоустройства.

ППТ утверждается правительством Москвы, и с момента его публикации становится основой для изъятия имущества.

Этап 3: Решение об изъятии и предложение собственнику

Когда ППТ утвержден, уполномоченный орган (чаще всего — ДГИ) принимает официальное решение об изъятии конкретных объектов.

Собственнику направляется:

• уведомление об изъятии,
• предложение заключить соглашение о выкупе с указанием выкупной стоимости (на основе оценки),
• проект соглашения.

Срок на согласие — не более 60 дней. Если не договорились — идет в суд.

Этап 4: Судебное изъятие (при отказе или споре о цене)

Если собственник:

• не согласен с изъятием,
• не принимает предложенную сумму,
• или не выходит на связь —

город подает иск в суд.
Суд рассматривает:

• законность включения объекта в зону КРТ,
• обоснованность оценки,
• доводы собственника.

На этом этапе можно оспорить и сам факт изъятия, и размер компенсации, но нужно быть готовым к полноценной юридической защите и альтернативной оценке объекта.

Особенности изъятия нежилых помещений

Если вы владеете нежилым зданием, торговой точкой, складом или помещением в старом фонде, включение вашей собственности в зону КРТ может привести к принудительному изъятию с выкупом. Но по сравнению с жилыми домами, нежилая застройка имеет свою специфику, особенно в части оценки, правового статуса и связи с землей.

Какие объекты могут быть изъяты?

В рамках КРТ подлежат изъятию:

• нежилые здания и сооружения (в том числе частные бизнес-объекты, склады, мастерские, торговые центры);
• помещения в многоквартирных домах (офисы, магазины, техцентры и т.п.);
• земельные участки, на которых расположены такие объекты;
• некапитальные строения и временные постройки, если они мешают реализации проекта КРТ.

Важно: даже если вы владеете небольшим помещением в цоколе или на первом этаже, оно тоже может быть изъято вместе с домом или отдельно — если здание не подлежит сохранению.

Изъятие в промышленных и производственных зонах

Особенно остро процедура затрагивает собственников в промзонах — территории бывших заводов, цехов, складских территорий.

Особенности:

• Многие здания зарегистрированы по старым техпаспортам, с устаревшими данными;
• Часто нет четкого правового статуса на землю: аренда, бессрочное пользование или вообще отсутствие оформления;
• Большая часть нежилых активов не отражена по рыночной стоимости в бухучете — и именно на нее ссылается город в переговорах.

Результат — заниженная выкупная цена. Возможность — оспаривание через альтернативную оценку и экспертизу фактической ценности объекта.

Влияние отсутствия утвержденного ППТ или проекта межевания

Если проект планировки (ППТ) или проект межевания территории еще не утверждены, город:

• не может формально приступить к изъятию,
• но может уже инициировать подготовку решения,
• а вы — не всегда успеете среагировать.

Отсутствие ППТ не означает безопасность. Наоборот, это — момент, когда нужно оценить активы, собрать документы и готовиться к юридическому диалогу.