Сочи: вторичный рынок жилья сократился на 6700 квартир за девять месяцев

На вторичном рынке Сочи произошел один из самых резких спадов за последние годы — предложение сократилось более чем вдвое. Если в начале 2025 года покупатели могли выбирать из 12,6 тыс. квартир, то к сентябрю экспозиция снизилась до 5,9 тыс. лотов. Это означает потерю 6,7 тыс. объектов, или 53% всего предложения.

Такой масштабный отток квартир с рынка не объясняется одним фактором. Во многом он связан с растущим интересом к краткосрочной аренде: часть собственников, особенно в сегменте ликвидных однокомнатных и двухкомнатных квартир в центральных районах, предпочли не продавать жилье, а конвертировать его в посуточный доход. Это решение стало особенно популярным на фоне высокого туристического потока летом 2025 года, когда загрузка в частном секторе превышала 90%.

Дополнительным фактором стало общее замедление активности на рынке. Продавцы, не готовые к торгу или не видящие подходящего спроса, сняли объекты с продажи, рассчитывая на более выгодную ситуацию в будущем. Для Сочи как курортного и инвестиционного города это вполне типичный цикл — после насыщенного сезона рынок традиционно «выдыхается», особенно в сегменте объектов у моря и в центре.

Похожая, но менее острая ситуация наблюдается в Геленджике и Новороссийске. Здесь объем предложения также сократился — на 25% и 26% соответственно. В Анапе снижение составило 12%, что может говорить о чуть более устойчивой структуре спроса. При этом в ряде малых городов — Ейске и Туапсе — зафиксирован небольшой рост предложения. Это связано скорее с локальными особенностями рынка, чем с системными процессами: часть объектов в этих локациях не находит покупателя из-за устаревшей инфраструктуры и транспортной удаленности.

Главная особенность текущего рынка Сочи — это не только количественное сокращение, но и качественные изменения структуры предложения. В первую очередь ушли ликвидные форматы — небольшие квартиры с хорошим расположением и свежим ремонтом. В экспозиции остаются в основном сложные или переоцененные объекты: жилье с завышенным ценником, квартиры в домах без документов или лоты с юридическими ограничениями. Покупатель, особенно из другого региона, все чаще сталкивается с ситуацией, когда на рынке вроде бы есть объекты, но по-настоящему хороших вариантов почти не осталось.

Сокращение экспозиции усиливает конкуренцию между покупателями и постепенно разворачивает рынок в сторону продавца. Тем не менее не стоит ожидать резкого роста цен. Покупательская активность остается выборочной, и рынок пока не демонстрирует признаков перегрева. В таких условиях выигрывают те объекты, которые соответствуют ожиданиям покупателя по локации, планировке и юридической чистоте.

Сочи по-прежнему остается самой востребованной точкой на юге России для инвесторов и покупателей, ориентированных на климат, инфраструктуру и перспективу дохода от аренды. Однако рынок становится все менее массовым — и все более профессиональным. Понимание ликвидности, юридических нюансов и реальных цен стало обязательным условием для успешной покупки.

За девять месяцев 2025 года вторичный рынок Сочи потерял более половины предложения. Это не просто цифры, а отражение глубинных изменений в логике поведения собственников и структуре спроса. Сочи продолжает оставаться привлекательным, но становится все менее доступным и все более избирательным рынком — как для продавцов, так и для покупателей.