Анализ рынка жилой недвижимости Ярославля за 1 квартал 2025

Средняя цена за 1 кв. м. на вторичном рынке г. Ярославля составляет 99450 руб., что на 4,7% больше, чем в 3 квартале 2024 г., и на 5,1% больше, чем в 1 квартале 2024 г.

За полугодие можно наблюдать небольшое изменение средних цен по городу на вторичном рынке жилья:

• цена 1-комнатных квартир за три месяца увеличилась на 4%,
• цена 2-комнатных квартир увеличилась на 4,3%,
• цена 3-комнатных выросла на 4,6%,
• стоимость 1 кв. м. многокомнатных квартир за шесть месяцев немного выросла — практически на 1%.

Если говорить о динамике цен по районам, а также по соотношению средних цен предложения по городу, то самыми дорогими традиционно будут Кировский и Ленинский, т.е. центральные районы города, а также Красноперекопский район. За полгода стоимость 1 кв. м. квартир в Кировском районе увеличилась на 9,3%; а в Ленинском — на 8,5%.

В Кировском районе средняя цена за 1 кв. м. за год выросла на 10%, а в Ленинском, наоборот, наблюдается небольшое снижение — на 1,1%.

Средняя цена за 1 кв. м. в Красноперекопском районе за шесть месяцев увеличилась на 3%; а за год рост составил практически 8%.

Самые же низкие цены предложения характерны для Дзержинского и Заволжского районов, как и в 2022-2023 гг. За полгода стоимость 1 кв. м. на квартиры в Дзержинском или Заволжском районах немного выросла — на 1,6% и 3,7%, соответственно.

В Дзержинском районе по сравнению с 1 кв. 2024 г.  наблюдается увеличение на 3,3%, а в Заволжском районе отмечен рост за год на 5,4%.

Во Фрунзенском районе цены на квартиры за шесть месяцев немного увеличились — на 0,8%, а по сравнению с 1 кв. 2024 г. — рост на 2,6%.

Необходимо отметить, что на динамику цен вторичного рынка жилья влияет несколько факторов, в том числе структура предложения по морфотипам (типам планировок), а также распределение предложения по микрорайонам города.

За полгода цены выросли по всем рассматриваемым морфотипам, а именно:

• новые дома, т.е. построенные после 2000 года — рост на 6,6%,
• полногабаритные квартиры, сталинки — увеличение на 5,9%,
• малосемейки — рост 3,8%,
• в домах улучшенной планировки увеличение на 2,5%,
• хрущевки — рост на 1,5%,
• цена 1 кв. м. брежневок за полгода увеличилась на 1,2%.

В среднем по городу размер торга при продаже квартир составляет около 4,5%. Интересно, что за апрель-сентябрь 2024 г. средний торг по городу был около 4%. 

Завершая анализ вторичного рынка, необходимо отметить несколько важных тенденций:

В 2025 году конкуренция между продавцами на вторичном рынке станет более заметной, чем в предыдущие годы. Чтобы продать квартиру, нужно не просто ее выставить, а грамотно оценить, подготовить к продаже и учесть ожидания покупателей. По словам экспертов, если объект сложный, значит, цена должна быть действительно привлекательной. Иначе квартира просто будет висеть в экспозиции месяцами без реальных покупателей.

Старые панельные дома

Спрос на такое жилье определяется стоимостью, а при высокой ключевой ставке и процентах по ипотечным кредитам основные покупатели — те, кто располагают полной суммой и не нуждаются в заемных средствах, боятся инфляции и не хотят размещать свои деньги на вкладах. Эксперты считают, что, если для ипотечных приобретателей основной мотивацией является решение жилищного вопроса, то для людей со своими средствами актуален другой запрос: вложить так, чтобы не потерять. Соответственно, их интересуют качественные квартиры.

Без ремонта

Покупатели готовы купить квартиру под ремонт, но только если цена действительно оправданна. Если объект требует серьезных вложений, но продается лишь чуть дешевле квартир в неплохом состоянии, то его будут просто игнорировать. Особенно это касается старых домов, где ремонт будет стоить дорого.

Традиционно тяжелее реализовать объекты на первом и последнем этажах. Происходит это из-за высокого риска протечек на последних этажах, а с учетом проведения капитальных ремонтов таких же рисков затопления первых этажей.

Большие квартиры с плохой планировкой

Эксперты предупреждают, что сейчас сложно продать квартиры больших площадей. Это не только высокая стоимость объекта, но также немалые расходы на ремонт и содержание жилья, особенно если оно относится к старому жилому фонду.

Огромную роль играет и планировка. Если на вторичный рынок выходит квартира большой площади, но, к примеру, только с двумя комнатами, то реализовать ее будет сложно. Покупатели готовы платить, прежде всего, за полезную площадь и количество комнат, а не просто за пространство.

Проблемы с документами

Покупатели боятся объектов, у которых сложная история: недавний переход по наследству (менее трех лет), альтернативные сделки с кучей участников, доли у несовершеннолетних, обременения. Такие квартиры продаются дольше, потому что покупатели просто не хотят с этим связываться.

Несогласованная перепланировка

Покупатели боятся проблем с БТИ и рисков отказа в ипотеке. Если переделаны несущие стены или перенесены мокрые зоны, квартиру намного сложнее продать. В лучшем случае в цене должны быть учтены возможные затраты на узаконивание.

Плохая инфраструктура района

Продать квартиру будет тяжело, если инфраструктура района оставляет желать лучшего: покупатель помимо квартиры хочет получить в шаговой доступности магазины, банки, поликлинику, игровые и прогулочные площадки. А если вместо этого рядом с домом завод или оживленное шоссе, то продать такую квартиру сложнее.

Квартиры с плохими соседями

Даже идеальная квартира не спасет ситуацию, если в подъезде грязь, шумные или асоциальные соседи. Если покупатели приходят на просмотр и видят бардак, выпивших жильцов или вечный ремонт у соседей, они просто развернутся и уйдут.

В феврале 2025 года на рынках крупнейших городов России вторичная недвижимость незначительно, но дорожала, обратили внимание аналитики сервиса «Яндекс Недвижимость». Квадратный метр готового жилья вырос в цене в среднем на 0,7%.

Почти в половине крупнейших городов рост цен составил от 0,1% до 0,4%, что может считаться стагнацией. При этом снижение цен на вторичном рынке не зафиксировано ни в одном из российских мегаполисов, указали аналитики.